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中国建设银行股份有限公司福州城北支行与周文娟、福州恒宇房地产发展有限公司等金融借款合同纠纷上诉案 其他出版物

【全文】【法宝引证码】CLI.C.10688941

中国建设银行股份有限公司福州城北支行与周文娟、福州恒宇房地产发展有限公司等金融借款合同纠纷上诉案


——预购商品房抵押权预告登记权利人的权利保护
  
  关键词:民事;抵押权预告登记;优先受偿;阶段性担保
  [裁判要旨]
  预购商品房抵押权预告登记不产生设立抵押权的法律后果。在商品房已办理抵押权预告登记,且已具备物权登记条件,人民法院应责令购房人限期协助办理抵押登记手续。
  购房人拒不办理而导致抵押登记无法完成的情况下,可依据物权法第二十八条规定判决债权人对抵押房产的处置价款行使优先受偿权。
  债权人对处置款优先受偿后尚有余款的,应优先清偿提供阶段性担保的开发商的垫款本息,余款退还购房人。
  [相关法条]
  《中华人民共和国物权法》第二十条第一款  当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
  第二十八条  因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
  《中华人民共和国担保法》第十八条  当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的,为连带责任保证。
  连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的,债权人可以要求债务人履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
  第三十一条 保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿。
  [案件索引]
  一审:福建省福州市鼓楼区人民法院(2014)鼓民初字第4171号(2015年5月25日)
  二审:福建省福州市中级人民法院(2015)榕民终字第5965号(2016年3月24日)
  [基本案情]
  2012年11月7日,中国建设银行股份有限公司福建省分行(以下简称建行福建分行)与周文娟、高源及福州恒宇房地产发展有限公司(以下简称恒宇房地产公司)签订《个人住房借款合同》,约定周文娟、高源向银行借款51万元,用于购置恒宇国际2#楼18层03房产;借款人以所购房产为抵押物担保还款;贷款发放后贷款人将合同项下权利义务一并转让给原告中国建设银行股份有限公司福州城北支行(以下简称建行城北支行);恒宇房地产公司对借款提供阶段性保证,保证期间至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行城北支行核对无误、收执之日止;合同还对借款期限、利息、还款方式等作出约定。上述合同签订后,双方对案涉房产办理了预购商品房抵押权预告登记手续,但至今未办理抵押登记。系争房产已于2013年7月30日完成了初始登记,房屋亦已交付购房人周文娟。
  建行福建分行依约向周文娟发放了贷款,并将贷款债权转让给建行城北支行。恒宇房地产公司分别于2014年9月25日、12月26日应建行城北支行要求为周文娟、高源分别偿还建行城北支行人民币18136.05元、18195.24元。周文娟、高源未按约还款,建行城北支行遂诉请法院判令:(1)周文娟、高源偿还贷款本金458019.64元人民币及相依利息;(2)建行城北支行有权处置恒宇国际2#楼18层03房产,以优先偿还本案债务;(3)恒宇房地产公司承担连带保证责任。
  [裁判结果]
  福建省福州市鼓楼区人民法院于2015年5月25日作出(2014)鼓民初字第4171号民事判决:一、高源、周文娟于本判决生效之日起十日内偿还建行城北支行借款本金438373.60元及至还款之日的利息、罚息和复息;二、恒宇房地产公司承担连带清偿责任;三、驳回建行城北支行的其他诉讼请求。宣判后,建行城北支行提起上诉。福建省福州市中级人民法院于2016年3月24日作出(2015)榕民终字第5965号民事判决:一、维持原审判决第一、二项;二、撤销原审判决第三项;三、周文娟、高源应于本判决生效之日起三十日内协助建行城北支行办理恒宇国际2#楼18层03房产的抵押登记手续,恒宇房地产公司应督促周文娟并配合其办理抵押登记;抵押登记手续办妥之日,恒宇房地产公司的保证责任终止;四、上述房产抵押登记办妥后,或周文娟、高源逾期仍未办理抵押登记的,建行城北支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款,对原审判决第一项确定的主债权优先受偿;五、建行城北支行对上述公房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的,应优先清偿恒宇房地产公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息(按中国人民银行同期同类贷款利率,从款项垫付之日起计算);再有余款的退还周文娟、高源;六、恒宇房地产公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分,有权继续向周文娟、高源追偿。
  [裁判理由]
  法院生效判决认为,本案争议焦点为案涉商品房已办理预购商品房抵押权预告登记,且已具备办理物权登记条件,因购房人怠于办理抵押登记,预告登记权利人能否对商品房处置价款行使优先受偿权。现分析如下:
  由《物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,


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