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浙江金龙房地产投资集团有限公司与姚慰华商品房买卖合同纠纷案 其他出版物

【全文】【法宝引证码】CLI.C.3439248

浙江金龙房地产投资集团有限公司与姚慰华商品房买卖合同纠纷案


中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
人丑就要多读书
(2007)民一提字第6号


  申请再审人(一审被告、二审上诉人):浙江金龙房地产投资集团有限公司,住所地浙江省丽水市中东路137号。谁敢欺负我的人
  法定代表人:王岳成,董事长。
  委托代理人:王健,浙江博翔律师事务所律师。
  被申请人(一审原告、二审上诉人):姚慰华(自然人基本情况略)。
  委托代理人:施伟珍,浙江南明律师事务所律师。
  申请再审人浙江金龙房地产投资集团有限公司(以下简称金龙公司)因与被申请人姚慰华商品房买卖合同纠纷一案,不服浙江省高级人民法院(2005)浙民再字第1号民事判决,向本院申请再审。本院于2007年9月29日作出(2007)民一监字第71-1号民事裁定,决定提审本案,并依法组成合议庭公开开庭审理了本案。金龙公司委托代理人王健,姚慰华的委托代理人施伟珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  浙江省丽水市莲都区人民法院一审查明:2001年12月31日,姚慰华(买受人)与金龙公司(出卖人)签订了编号为金怡0054号《商品房买卖合同》。合同约定:买受人购买出卖人开发的怡景花苑商品房第27幢3单元406-506号房(建筑面积共194.23平方米)和柴杂间(编号23号,建筑面积11.87平方米)及编号为188号车位一处,三项计价款568629.27元,由买受人一次性付清;出卖人应当在2002年12月31日前,依照国家和地方有关规定将具备经验收合格条件的并符合合同约定的商品房交付买受人使用;出卖人如未按合同规定的期限将合同约定的商品房交付买受人使用,按逾期时间分别处理:(1)逾期不超过60日,自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过60日后,买受人有权解除合同,买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的0. 1%向买受人支付违约金,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金;出卖人承诺关于基础设施、公共配套建筑等分别在2004年6月30日、10月30日达到正常使用条件;出卖人应当在商品房交付使用后10天内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,合同还约定了面积差额处理、规划设计变更的约定、交接、保修责任等内容。合同签订后,姚慰华于2002年1月4日通过个人购房借款,按约定付清了全部购房款;金龙公司按设计要求对27幢住宅进行建造。2003年1月7日,金龙公司开发建设的怡景花苑27幢商品房(建筑面积5154.5平方米)经有关部门验收,工程质量综合评定为优良。同月24日,金龙公司通过邮寄方式发出书面通知,请姚慰华接通知后即到金龙公司售房部办理买卖的商品房交付手续。姚慰华于次日接到该书面通知,但未及时前去办理手续,亦未书面提出该商品房不具备交付使用的异议。至同年4月6日,双方对合同约定的买卖标的商品房进行了交接;同时,金龙公司按合同第十一条的约定,向姚慰华出具了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,双方均无异议。同年6月26日,金龙公司再次书面致函姚慰华“现怡景花苑南区已通过综合验收,为便于办理有关证照,请在接函后及时到我项目部售房处和财务办理正式发票以及车位办理交接手续”。姚慰华于次日接到金龙公司的函,直至同年7月28日,姚慰华到金龙公司处开具了“销售不动产专用发票(计价款568629.27元)”,尔后到房管部门申请产权登记,并依法交纳了契税。8月4日,姚慰华领取了丽房权证莲都区字第01063078号房屋所有权证书。同月14日,姚慰华以金龙公司出卖的柴杂间少3.23平方米及交付房屋和办理产权证手续的时间违反合同约定为由提起诉讼。
  一审法院认为,双方签订的金怡第0054号《商品房买卖合同》,系双方当事人的真实意思表示,且合同约定的内容符合法律规定,双方均无异议,故对双方签订的商品房买卖合同确认有效。根据《商品房买卖合同》第三条的规定,姚慰华向金龙公司购买的柴杂间以建筑面积计算价款,双方在合同中约定柴杂间的建筑面积为11.87平方米。国家标准规定,房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖、结构牢固,层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。姚慰华认为,金龙公司交付给姚慰华的柴杂间实际建筑面积为8.64平方米,其行为违反了合同的约定,请求返还多收的购房款。依据姚慰华提供的柴杂间平面图,金龙公司提供的《商品房销售面积测量与计算》,双方争议的焦点是合同约定中的建筑面积是否包含公摊面积。根据共有建筑面积公摊原则:产权双方有合法权属分割文件或协议的,按其文件或协议规定计算分摊。由于双方签订的合同,对柴杂间建筑面积是否含有公摊面积未作出约定,造成双方的不同理解,依照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定,应作出不利于提供格式条款一方的解释。本案双方对争议的柴杂间面积,按姚慰华提供的平面图计算面积为8.64平方米,双方无异议。故应认定金龙公司交付给姚慰华的柴杂间,比


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