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杨翼瑜、杨盛湘等54户业主与秀山华信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷抗诉案 其他出版物

【全文】【法宝引证码】CLI.C.8709323

杨翼瑜、杨盛湘等54户业主与秀山华信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷抗诉案


——业主个人起诉开发商交付合同约定的属于小区共同利益的共有物及共有设施时诉讼主体资格是否适格
  [抗诉机关和受诉法院]
  抗诉机关:重庆市人民检察院
  受诉法院:重庆市高级人民法院
  [基本案情]
  申请人(一审原告、二审上诉人、再审申请人):杨翼瑜、杨盛湘等54户业主。
  其他当事人(一审被告、二审被上诉人、再审被申请人):秀山华信房地产开发有限责任公司。
  法定代表人:冯亚辉,该公司总经理。
  2009年11月1日,杨翼瑜与秀山宜欣房地产开发有限责任公司(现更名为秀山华信房地产开发有限责任公司,以下简称秀山华信公司)签订《商品房买卖合同》一份,购买秀山华信公司开发的宜景苑小区商品房一套,房价款为144452元,约定2010年6月30日前交房,逾期交房,按日支付已付房价款万分之一的违约金,未按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请,取得登记受理单的,按日支付已付房价款万分之一的违约金。本项目物业管理用房为200m2,具体位置为:1幢、10幢1层11号、16号。商品房买卖所产生的规费和税费由双方按规定各自承担。双方当天签订的合同附件《交房标准》约定:给水系统,自来水设置一户一表,管道人户;智能化工程系统,包括卡式通用门禁系统,周界红外线对射报警系统,不锈钢折叠大门,道闸侧门。在合同履行中,杨翼瑜支付了全部购房款,并向秀山华信公司交纳交易手续费119.73元、工本费10元、合同备案登记费239.46元、抵押登记费80元及上户费1500元,共计1949. 19元。2010年10月12日,秀山华信公司将房屋交付给杨翼瑜。
  另查明,秀山县国土房管局在办理商品房买卖合同备案、预告登记、预告抵押权登记、预售后房屋权属转移登记时,严格执行渝价[2002] 130号、发改价格[2008] 924号、渝价[2008] 213号文件规定的收费项目和标准执行,未收取商品房买卖合同备案登记费。2009年1月16日,重庆市人民政府发布《关于重庆市2009年行政事业性收费项目的通告》(渝府发[2009] 13号),取消对房屋产权证书工本费的收费项目。秀山县发改委提供的颁发给秀山县国土房管局的《收费许可证》中房屋权属证书工本费收费项目栏在年审时已做注销处理。同时还查明,秀山宜景苑项目规划设计为封闭式小区,秀山县规划局对宜景苑小区用地红线范围内增加部分围墙的方案设计进行了调整,并对调整方案进行了公示。所公示的拟建围墙位置至今未能建成,小区东侧道路进出口处未安装道闸侧门,也无周界红外线对射报警系统。
  2012年9月26日,杨翼瑜起诉至秀山县人民法院,请求判决秀山华信公司退还违规收费1949. 19元;支付延期交房违约金1487.86元;办理房产证;支付逾期办理房产证的违约金9302. 70元(从交房之日起60日到起诉之日),余下违约金金额计算从起诉之日起到领取房产证之日;完善安保系统;将现用生活用水一户一表改为一户一证;按双方签订的商品房买卖合同及小区规划设计,交付418平方米社区活动室、小区物业用房200平方米,保障小区东侧位置规划的停车位40多个,否则应承担违约责任。该小区杨盛湘等53户业主也向法院提起诉讼,其诉讼请求与杨翼瑜相同。
  [原审裁判]
  秀山县人民法院于2012年12月19日作出(2012)秀法民初字第03898号民事判决认为,杨翼瑜与秀山华信公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方协商一致的真实意思表示,其合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应认定为有效合同。在履行合同中,杨翼瑜交纳的房屋产权工本费、合同备案登记费、交易手续费等,及水、电、天然气、闭路电视安装上户费1500元,共计1949. 19元。秀山华信公司已为杨翼瑜办理了水、电、天然气、闭路电视的安装和上户。根据重庆市物价局渝价[2006]753号通知规定,重庆市人民政府从2007年1月1日起,将购房者在房地产开发经营企业购房时应交纳的并由开发商代收的水、电、气一户一表安装费、闭路电视安装费、转移登记费、土地权属调查费、地籍测绘费、房地产权证工本费直接并入商品房住房销售合同中,实行商品房住房销售价格“一价清”制度,商品房“代收费”并入房价后,房地产开发企业不得再以任何名义向购房者收取商品房销售价格之外的任何费用(除大修基金和契税外)。渝价[2006] 753号通知的出台,让房地产开发商将商品房买受人应当承担的“代收费”直接并人商品房销售价格,意味着在原房价基础上开发商可以适当上涨房价(将“代收费”并入),但不可借机乱涨价,实际上这部分费用仍是商品房购买人承担的购房成本,并不是说这些费用由房地产开发商承担。或者说国家相关部门取消收取。虽然秀山华信公司在与杨翼瑜签订《商品房买卖合同》时没有将购房者在房地产开发经营企业交纳应由其代收的水、电、气一户一表安装费、闭路电视安装费、转移登记费、土地权属调查费、地籍测绘费、房地产权证工本费并入房价中,仍是在商品房销售价格之外向购房人收取“代收费”,违反了渝价[2006] 753号通知的规定,其应承担相应的行政责任,但该行为并不影响双方订立的合同效力。双方在合同第22条明确约定规费和税费由双方按规定各自承担,杨翼瑜所交纳的费用符合双方的约定,且已依约实际履行,故杨


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