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丁德军诉徐海燕等城镇居民购买农民住宅合同被认定无效判令返还案 参阅案例

【全文】【法宝引证码】CLI.C.4104390

丁德军诉徐海燕等城镇居民购买农民住宅合同被认定无效判令返还案
(2014)参阅案例30号



  [裁判摘要]

夫妻本是同林鸟


  宅基地使用权是农村居民凭借其作为集体经济组织成员这一特殊身份取得的,是国家为了保障农民的基本居住问题而设定的一项权利,具有社会保障和社会福利性质。我国《土地管理法》、《物权法》均规定,宅基地使用权的主体是农村居民,城镇居民无权取得农民宅基地使用权。尽管中央正在研究盘活农民资产推动农村发展问题,但土地问题事关国家的基本国策和科学发展,同样极其重要。故城镇居民购买农村居民宅基地上的房屋,因违反我国法律和政策的规定,应认定为无效。购房合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
  原告(反诉被告):丁德军。
  被告(反诉原告):徐海燕。
  被告:金怀朵(徐海燕之女)。
  被告:金怀先(徐海燕之子),住址同被告徐海燕。不接我们电话 也不给拒接原因
  被告:陆玉珍(徐海燕之婆婆),住址同被告徐海燕。
  原告丁德军诉称:2008年8月初,其与被告徐海燕及其已故的配偶金立和签订《房屋买卖合同》,被告将自己位于连云港市云山乡白果树村房屋及土地使用权售予原告。合同约定:房价款36万元整,付款时间为2008年8月至2011年8月8日,每年年终付一次,交房时间为2008年8月。8月中旬原告向被告支付10万元房款后经被告同意对房屋进行了56862元的装修。房屋装修完工后,被告拒绝交付房屋。后原告得知《房屋买卖合同》违反了宅基地使用权转让的法律强制性规定,应属于无效合同。原告数次要求被告退还购房款、支付装潢费用,均不被理睬,故诉至法院,请求依法裁决原告与被告签订的买卖合同无效,判决被告返还原告购房款10万元并支付从2008年8月30日起至实际还款之日止按银行同期贷款利率计算的利息、赔偿装潢损失56862元并承担本案的诉讼费用。
  被告徐海燕、金怀朵、金怀先、陆玉珍辩称:(1)原告于2011年12月19日曾发律师函称被告没有执行合同构成违约,现又诉称合同违反了法律强制性规定,应属于无效,自相矛盾。(2)原告称8月中旬向被告支付10万元房款定金,原告应当提供收条的原件。即便原告所说的成立,但其从第二年开始至今未付过购房款,原告违约在先。(3)被告是卖房子的,原告的装潢与被告无关,装潢费用应当由其自行承担。事实上被告为厨房装修已经花费了36800元(包括空调、地板砖等)。原告房屋装修完工后就在房屋内举行了婚礼,被告已交付房屋。(4)原告至今未交水电费,且一直居住在该房屋,钥匙亦没有交给被告,如若退房,原告应按房屋所在地出租标准赔偿被告的租金共计10. 7万元,厨房、地板砖等装修费用36800元。
  反诉原告徐海燕反诉称:2008年8月8日,其与丁德军签订了一份《房屋买卖合同》,合同签订后,丁德军搬进去结婚并居住至今,但房款一直拒绝支付。现突然以《房屋买卖合同》无效为由,要求返还购房款10万元让人难以理解和接受。首先,导致合同无效是丁德军的全部过错造成的,其明知涉案房屋只有土地证,没有房产证,所以才诱使双方签订买卖合同,并将房屋占有使用至今,却对缴纳购房款一事只字未提,其行为不仅违反了法律的规定,而且违反了做人的最基本的原则。如果此房我们出租给别人居住使用,应收取租金16万元,根本不存在返还购房款的问题。其次,丁德军提出赔偿装修费56862元,于法无据,既然导致合同无效的原因在丁德军,其依法应当自行承担这一损失。最后,丁德军自从居住该房至今,我方为其垫付了水电费1000多元,这一费用应当由其承担,同时我方装修支付的30000多元的费用也应当由其承担,故请求法院判决丁德军给付房屋租金10. 7万元;赔偿装修损失3万元,给付水电费1000元并承担本案的诉讼费用。
  反诉被告丁德军辩称:2008年11月底至2009年5月初我们在所购买的涉案房屋中居住,该段期间的租金我们认可。2009年5月初已经将房屋返还给对方,因此对方主张的租期不符合事实,其主张的月租金标准亦没有事实依据。我方居住期间并未拖欠水电费用,对方没有证据能够证明拖欠的事实。对方并无证据证明对房屋交付时是否曾进行过初装修,且即使装潢过,花费多少对方也未能提供相应证据证明。综上,请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
  连云港市连云区人民法院一审查明:
  2008年徐海燕和其丈夫金立和(甲方,现已去世)与丁德军(乙方)签订了《房屋买卖合同》一份,约定:甲方将自己的房屋及房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方,房屋具体情况如下:(1)土地范围:为《集体土地建设用地使用证》上“宗地图”所标面积的一半(西宅),即16.66米×18.22米的一半为8.33米×18.22米。(2)房屋建筑范围:为《集体土地建设用地使用证》中所述土地上现有建筑物的一半即西宅(见建筑图纸)。(3)价款:叁拾陆万元整(人民币360000元)。(4)付款时间:2008年8月8日至2011年8月8日,每年年终付一次。(5)交房时间:2008年8月。(6)甲方保证上述所出售的房屋没有产权纠纷和财务纠纷。如发生纠纷,由甲方承担责任。(7)乙方未按合同约定期限付款的,应按逾期付款向甲方支付银行同期存款利息。(8)如在转户之前此房屋及


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