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俞财新与福建华辰房地产有限公司、魏传瑞商品房买卖(预约)合同纠纷案 公报案例

【全文】【法宝引证码】CLI.C.385735

俞财新与福建华辰房地产有限公司、魏传瑞商品房买卖(预约)合同纠纷案


[裁判摘要]
  根据合同的相对性原则,涉案合同一方当事人以案外人违约为由,主张在涉案合同履行中行使不安抗辩权的,人民法院不予支持。

最高人民法院
民事判决书
北京大学互联网法律中心

  (2010)民一终字第13号

  上诉人(原审原告):俞财新,男,1968年2月4日出生,汉族,住福建省南平市延平区江滨中路219号1408室。
  委托代理人:田岷,北京市惠中律师事务所律师。
  委托代理人:罗辉勇,福建浩辰律师事务所律师。
  上诉人(原审被告):福建华辰房地产有限公司,住所地福建省福州市台江区台江路47号华联商厦10-12层。北京大学互联网法律中心
  法定代表人:蔡红,该公司总经理。
  委托代理人:韩梅,北京市德恒律师事务所律师。
  委托代理人:韩玮,女,汉族,1982年 11月11日出生,住山东省章丘市明水***路87号。
  原审被告:魏传瑞,男,1959年10月 28日出生,香港特别行政区居民,身份证号码为P018353(2),现住福建省福州市台江区台江路47号华联商厦12层。
  委托代理人:韩梅,北京市德恒律师事务所律师。
  委托代理人:王建宁,北京市德恒律师事务所律师。
  上诉人俞财新与上诉人福建华辰房地产有限公司(以下简称华辰公司)、原审被告魏传瑞商品房买卖(预约)合同纠纷一案,福建省高级人民法院于2009年10月 27日作出(2009)闽民初字第8号民事判决。俞财新、华辰公司均不服该判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于 2010年4月19日开庭审理了本案。俞财新的委托代理人田岷,华辰公司的委托代理人韩梅、韩玮,魏传瑞的委托代理人韩梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
  福建省高级人民法院一审查明:2007年12月10日,甲方华辰公司与乙方俞财新、丙方魏传瑞签订的《商铺认购书》约定,俞财新向华辰公司认购“君临盛世茶亭”一号地块的一、二、三层店面,面积约2378平方米,每平方米价格72 798元,总价款17 275.0198万元。俞财新在签订本认购书后10日内支付给华辰公司订金6360万元:华辰公司应当在收到俞财新订金后30日内领取《商品房预售许可证》,并与俞财新签订《商品房买卖合同》,同时保证在签订《商品房买卖合同》后的10日内在房地产交易管理部门备案登记。如华辰公司不能在上述约定的期限内领取《商品房预售许可证》,俞财新即放弃认购,华辰公司必须于收到订金后的第31日起两个月内将俞财新支付的订金全部返还;逾期返还,其利息按月利率10%计(不足一个月的,按实际天数计算)。华辰公司收到订金后的第 31日起两个月未全部返还订金的,视为逾期返还;逾期三个月未全部返还订金及其利息的,俞财新可采取“以房抵欠款”的方式实现债权,即将华辰公司尚欠的订金和利息转为购买华辰公司上述项目的房产 (具体店面房号由俞财新选定),其店面售价按第一条约定的出售价的30%计价。如在“以房抵欠款”后,华辰公司仍欠俞财新余款,则华辰公司应提供其他地块的店面抵扣其余欠款(仍按售价30%计价),双方签订《商品房买卖合同》。俞财新不同意“以房抵欠款”的方式实现债权的,则华辰公司应以现金返还和支付。俞财新支付订金 6360万元部分为现金,部分为汇款等。魏传瑞对华辰公司的债务承担连带保证责任,保证期间为两年。
  上述《商铺认购书》签订后,俞财新或其指令有关单位通过银行账户向华辰公司支付八笔共计4900万元,具体为:2007年 12月10日支付一笔2000万元,2007年 12月11日支付两笔900万元及400万元,2007年12月20日支付两笔800万元及200万元,2007年12月21日支付两笔 400万元及100万元,2008年1月7日支付一笔100万元。在上述八笔银行《付款凭证》的附加信息及用途或用途栏目中,2007年12月20日的800万元凭证的栏目上注明周转金,2007年12月21日的400万元凭证上此栏目为空白,其余六笔凭证的相应栏目均注明借款。相应地,华辰公司出具六张共计4900万元的《收款收据》,具体为:2007年12月10日的一张2000万元, 2007年12月11日的一张1300万元, 2007年12月21日的三张分别是1000万元、400万元及100万元计1500万元, 2008年1月7日的一张100万元。另华辰公司还分别于2007年12月10日、2007年12月11日、2007年12月21日向俞财新出具400万元、260万元、300万元计 960万元三张《收款收据》,即华辰公司先后共向俞财新出具九张计5860万元的《收款收据》,其在该九张《收款收据》的款项内容栏目内均写明“认购君临盛世茶亭一号地块1-3层店面订金(详见2007年12月 10日协议书)”等内容。华辰公司在上述 400万元、260万元、300万元计960万元三张《收款收据》的存根联中,除记载“认购君临盛世茶亭一号地块1-3层店面订金 (详见2007年12月10日协议书)”内容外,还分别注明“回报率部分2%另计”、“回报率部分20%另计”、“100+1000+400= 1500万元回报率20%”的内容。
  一审法院另查明,华辰公司于2008年 6月26日取得讼争商铺的《商品房预售许可证》。
  俞财新向一审法院起诉称,2007年 12月10日,其作为乙方与甲方华辰公司、丙方魏传瑞签订《商铺认购书》,约定购买华辰公司开发的房地产项目“君临盛世茶亭”一号地块的一、二、三层店面,面积 2378平方米,每平方米价格72 798元,总价款17 275.0198万元。乙方在签订本认购书后10日内支付给甲方订金6360万元,甲方应当在收到乙方订金后30日内领取《商品房预售许可证》并与乙方签订《商品房买卖合同》,同时在签订《商品房买卖合同》后的10日内在房地产交易管理部门备案登记。如甲方不能在上述约定的期限内领取《商品房预售许可证》,乙方即放弃认购,


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