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杨玉平诉南通兴都大酒店有限公司房屋租赁合同条款理解争议纠纷案 参阅案例

【全文】【法宝引证码】CLI.C.4104541

杨玉平诉南通兴都大酒店有限公司房屋租赁合同条款理解争议纠纷案
(2013)参阅案例107号



都拉黑名单了,还接个P
  [裁判摘要]
  当事人对合同条文理解不一致时,人民法院裁判时应当紧扣条文文义、参照条文体系、把握合同目的、体现社会习惯以及遵循诚实信用的原则进行合理解释,以符合合同条文的应然意思。
  原告:杨玉平(反诉被告),女,61岁,住江苏省启东市汇龙镇。
  被告:南通兴都大酒店有限公司(反诉原告),住所地在启东市汇龙镇江海中路681号。
  原告杨玉平因与被告南通兴都大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷,向启东市人民法院提起诉讼。
  原告杨玉平诉称:2008年2月18日,原、被告续签房屋租赁合同,约定被告继续将位于启东市汇龙镇人民中路467号房屋全部出租给原告使用,租赁期限自2008年2月20日起至2014年2月19日止,租金第一年为80万元,后五年为每年100万元。2010年8月20日,原、被告签订补充协议,被告同意原告将其中的二、三层转租给五星电器(启东店)经营使用,并将租赁期限延长至2018年10月31日。协议订立后,原告按时向被告交付租金。2012年3月18日,被告向原告发出提前解除房屋租赁合同的通知。原告认为被告单方作出提前解除房屋租赁合同没有法律依据,故要求判决确认被告单方作出提前解除房屋租赁合同无效,并判令被告继续履行与原告订立的房屋租赁合同期限至租赁期限届满,即2018年10月31日。本案受理费由被告承担。
  被告南通兴都大酒店有限公司辩称:原告未经被告同意将大楼的二、三层转租给五星电器(启东店)使用。2010年8月20日,双方签订补充协议时,被告曾向原告说明案涉房屋将重建或改造。2011年6月,被告鉴于大楼年久失修,线路老化受潮,曾因此引起火灾,在口头通知原告中止合同未得同意后,遂依据补充协议于2012年3月18日向原告发出解除合同的书面通知,并向被告提出反诉要求确认反诉原告解除合同的行为有效,终止双方所签订的租赁合同及补充协议的履行;责令反诉被告杨玉平腾空汇龙镇人民中路467号房屋,判令其承担2012年5月25日交房之日的违约金及损失。
  反诉被告杨玉平辩称:双方在订立的房屋租赁合同时约定的解除合同的条件明确为不可抗力致使该营业场所及其附属设施损坏,以及在租赁期间,该营业场所经市政府有关部门批准动迁,或司法、行政机关限制其房地产权利,或出现法律、法规禁止的其他情况。现反诉原告提出的兴都大酒店改造工程及办公与职工住宿用房安置事项与双方约定的解除合同的条件不符。补充协议第三条的规定是在房屋租赁合同第七条规定基础上对于解除合同条件的补充,解除合同的条件仍应属于不可归责于合同任何一方的客观情形。而且,本案租赁的房屋不存在危及人身和财产安全的隐患。反诉被告经反诉原告同意将承租房屋的二、三层转租给五星电器(启东店)经营使用,并不存在法定解除合同的条件。
  江苏省启东市人民法院经审理查明:南通兴都大酒店有限公司持有汇龙镇人民中路467号房屋(原市百一店、共五层楼,建筑面积为6544.52平方米)房屋所有权证书。2008年2月18日,被告作为甲方与启东市阳光服装大世界作为乙方订立房屋租赁合同一份,载明:甲方将坐落在汇龙镇人民中路467号租给乙方作为商业使用;租赁期限自2008年2月20日起至2014年2月19日止;第一年租金为80万元,后五年为每年100万元,每年分二次付清,分别于当年的1月20日前及7月20日前付清半年的租金;逾期支付租金及其他费用的,每逾期一天,应支付月租金及其他费用总额的5%作为违约金。双方在房屋租赁合同中还约定了其他条款。合同订立后,被告按约支付租金。2010年8月20日,双方订立了补充协议一份。协议载明:因乙方将汇龙镇人民中路467号二、三层转租给五星电器(启东店)经营使用,经甲方同意租赁期限延长至2018年10月31日;延长期的租金,由双方根据同期该地段的市场行情协商确定,如双方未达成一致意见,按原合同租期执行,双方均不算违约;在合同期内,如遇重建或改造房屋,合同终止,甲、乙双方均不算违约。2011年6月27日,五星电器(启东)店发生火灾,外墙装饰广告牌毁损。事故原因系室外霓虹灯电器线路受潮短路而引燃外墙装饰广告牌所致。2012年3月18日,南通兴都大酒店有限公司向启东市阳光服装大世界发出书面通知,要求终止租赁合同。通知载明:“因汇龙镇人民中路467号房屋该幢房屋建造时间较长,为保证租赁方的人身和财产安全,需对该房屋进行改造。根据2008年双方签订的房屋租赁合同及2010年8月20日签订的补充协议,我公司决定终止租赁合同。关于你方转租给五星电器(启东店)的部分房屋由你方通知五星电器终止租赁事宜。请你方在2012年5月25日前腾空房屋并向我公司办理交房手续。房屋租金在交房后二日内以实际租赁时间结算。”原告接到通知后,持有异议,向被告交涉未果,遂向法院提起诉讼。
  另查明,启东市阳光服装大世界为原告杨玉平个人经营,持有个体工商户营业执照。
  再查明,2012年3月1日,被告与启东美景装潢设计工作室签订一份装饰工程施工合同一份,工程名称为原市百一店装修改造工程,合同价款为460万元。启东美景装潢设计工作室制作了室内装饰设计平面图和效果图及装修改造工程预算汇总表。
  审理中,反诉原告表示暂不向反诉被告主张违约金


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