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嘉定区真建六街坊业主委员会诉上海嘉盛物业管理有限公司物业服务合同纠纷案 其他出版物

【全文】【法宝引证码】CLI.C.8337095

嘉定区真建六街坊业主委员会诉上海嘉盛物业管理有限公司物业服务合同纠纷案
——物业服务合同的解除与业主权利保障


  关键词:物业合同;解聘条件;法定解除
  [裁判要点]
  原告业委会与被告物业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同,但被告仍然提供物业服务且原告未提出异议。现原告请求以业主大会表决结果为依据解除物业服务合同,被告提出异议。法院在平衡业主利益的基础上,委托政府对小区业主真实意思进行意见征询,以征询结果等情况确定原告主张解除物业服务合同依法成立,并作出判决,得到二审法院支持。
  [相关法条]
  《中华人民共和国合同法》第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:我不休息我还能学
  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
  (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
  (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
  (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
  (五)法律规定的其他情形。
  《中华人民共和国物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定:
  (一)制定和修改业主大会议事规则;
  (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;曾经瘦过你也是厉害
  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
  (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;
  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
  决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
  [案件索引]
  一审:上海市嘉定区人民法院(2013)嘉民一(民)初字第2557号(2013年12月23日)
  二审:上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二(民)终字第222号(2014年3月20日)
  [基本案情]
  原告上海市嘉定区真建六街坊业主委员会(以下简称真建业委会)诉称:2010年2月12日,原、被告续签了物业服务合同,合同期限为2010年1月1日至2010年12月31日止。合同期限到期后,原告于2012年8月7日致函给被告,明确物业服务于2012年11月30日终止,被告应及时将有关小区物业管理服务有关资料及物业管理用房等设备设施移交给原告。2012年11月10日、27日,原告再次致函通知被告上述事项。2012年12月1日,原告前去被告处办理交接手续,但被告予以拒绝。原告认为,原、被告于 2008年12月28日签订物业服务合同,约定合同期限为一年,于2009年12月31日到期,后经双方协商于2010年2月12日签订物业服务合同将合同期限延期至2010年12月31日止,之后至今,双方没有签订过物业服务合同。原告于2012年8月7日将小区业主大会决定于2012年11月30日解除合同另聘物业公司的内容以公函形式告知被告。2012年8月7日的业主大会决定是依据业主大会议事规则,严格履行了相关程序后形成的,合法有效,原告提前三个月将决定告知被告,符合规定,故原、被告之间的物业服务合同关系于2012年11月30日解除,被告应立即退出原告小区。为此,原告为维护全体业主的合法权益,诉讼至法院要求:(1)判决原、被告解除事实物业服务合同关系,被告于2012年11月30日前退出原告小区物业管理服务;(2)判令被告应立即将该小区物业管理服务下列资料移交给原告,包括:①真建六街坊小区竣工总平面图;②真建六街坊小区地下管网工程竣工图;③真建六街坊小区业主清册;④真建六街坊小区监视系统安装、运行、维修、养护记录;⑤真建六街坊小区1号自来水变频泵房(东泵房)运行、维修、养护记录;⑥真建六街坊小区2号自来水变频泵房(西泵房)运行、维修、养护记录;⑦真建六街坊小区东北角居民健身用具和设施的安装、维修、养护记录和使用说明;⑧真建六街坊小区安装的消防设施的安装记录和定期检查记录;(3)判令被告应立即将该小区业主共有的下列设备设施移交给原告,包括:①双河路437弄36号101室物业管理用房一套;②真建六街坊小区监视系统一套;③真建六街坊小区1号自来水变频泵房(东泵房)一套;④真建六街坊小区2号自来水变频泵房(西泵房)一套;⑤真建六街坊小区双河路大门(东大门)口警卫室用房两间;⑥真建六街坊小区金鼎路大门(南大门)口警卫室用房两间;⑦真建六街坊小区1号地下自行车停车库;⑧真建六街坊小区2号地下自行车停车库;⑨真建六街坊小区3号地下自行车停车库;⑩真建六街坊小区东北角居民健身用具和设施;⑩真建六街坊小区安装的消防设施,包括灭火器、灭火砂桶及其保护箱,消防龙头及消防水带等;(4)判令对被告在2012年12月1日起非法占用双河路437弄36号101室物业管理用房,应向


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