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肖树生、陈晓玲诉上海博锦房地产开发中心有限公司、上海银行股份有限公司青浦支行商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷案 其他出版物 法宝推荐

【全文】【法宝引证码】CLI.C.8337140

肖树生、陈晓玲诉上海博锦房地产开发中心有限公司、上海银行股份有限公司青浦支行商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷案
——商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷的合并审理


  关键词:合并审理;诉讼地位;解除后果
  [裁判要点]
  1.商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时按揭银行诉讼地位的确定,完全取决于当事人意志。当购房人亦即借款人一并就商品房预售合同和按揭贷款合同提起诉讼时,按揭银行为当然被告;当购房人仅就商品房预售合同提起诉讼,按揭银行主动参加商品房买卖合同纠纷之诉并提出诉讼请求时,其为有独立请求权第三人。
  2.商品房买卖合同因出售方违约而解除后,购房人可依法解除按揭贷款合同。对于二者解除后果,法院可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定,直接判决出售方将按揭贷款及购房人应当赔偿按揭银行的损失直接支付给按揭银行,将首付款及应当赔偿购房人的其他损失支付给购房人。
  [相关法条]
  《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
  第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。
  第二十五条  以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
  商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
  [案件索引]
  一审:上海市闵行区人民法院(2012)闵民五(民)初字第2083号(2012年12月21日)
  二审:上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民二(民)终字第325号(2013年3月20日)
  [基本案情]
  原告肖树生、陈晓玲诉称:2010年4月13日,肖树生、陈晓玲与上海博锦房地产开发中心有限公司(以下简称博锦公司)就上海市北翟路2000弄51支弄金色西郊城三期49号12层1201室签订《上海市商品房预售合同》。合同签订后,肖树生、陈晓玲按约付清了全部房款,但是博锦公司未按约定时间交付房屋。根据预售合同约定,博锦公司逾期交房超过60日,肖树生、陈晓玲有权单方面解除预售合同。为此,肖树生、陈晓玲委托律师于2012年4月6日向博锦公司发函解除合同,但博锦公司至今未有任何回复,双方无法协商解决。另外,肖树生、陈晓玲与上海银行股份有限公司青浦支行(以下简称青浦支行)为购房所签订的贷款抵押合同因目的无法实现,要求一并解除。因此,肖树生、陈晓玲诉至法院,请求判令:(1)解除肖树生、陈晓玲与博锦公司签订的《上海市商品房预售合同》;(2)解除肖树生、陈晓玲和青浦支行签订的《个人住房借款担保合同》;(3)博锦公司退还肖树生、陈晓玲已付房款952848元及至判决生效日止肖树生、陈晓玲已付银行贷款本金;(4)博锦公司赔偿肖树生、陈晓玲支付的首付款利息损失155770.80元(以本金952848元为基数,按银行同期贷款年利率6.65%计算,自2010年4月14日起至判决生效日止,暂计至2012年9月30日)及按揭贷款利息损失(自贷款发放日至博锦公司付款日);(5)博锦公司向青浦支行返还判决生效之日起的尚余贷款本息。
  被告博锦公司辩称:迟延交房是由于总包方的项目经理意外死亡以致建筑项目延后所造成,并非博锦公司的过错,故不同意解除合同。如果法院认定合同解除,同意返还房款,对于违约责任,愿意按合同约定标准承担,利息损失应从第61天开始按银行活期存款利率计算。双方约定的违约金已包含了对肖树生的损失补偿,不应另外赔偿其他费用。
  被告青浦支行辩称:不同意解除借款担保合同。银行与肖树生、陈晓玲之间的借款合同真实有效。若法院判定借款担保合同解除,青浦支行无过错,属善意第三人,诉讼地位属有独立请求第三人,仍有权向博锦公司和肖树生、陈晓玲追偿剩余贷款。请求保护银行的合法权益。
  法院经审理查明:2010年4月13日,肖树生、陈晓玲(乙方、买方)与博锦公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》,约定乙方向甲方购买北翟路2000弄51支弄《金色西郊城三期》49号12层1201室房屋。甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外,逾期超过60天,乙方有权单方面解除本合同。乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时,应书面通知甲方,甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息


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