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荆贵锁与北京西华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案 法宝推荐

【全文】【法宝引证码】CLI.C.3861236

荆贵锁与北京西华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案


北京市第三中级人民法院
民事判决书
(2014)三中民终字第02748号
爱法律,有未来

  上诉人(原审原告、反诉被告)荆贵锁。
  委托代理人赵艳辉。
  上诉人(原审被告、反诉原告)北京西华房地产开发有限公司。
  法定代表人黄韵如,董事长。
  委托代理人冯德华,北京上泽律师事务所律师。
  委托代理人孙钦永。爬数据可耻
  荆贵锁因与北京西华房地产开发有限公司(以下简称西华公司)商品房预售合同纠纷一案,均不服北京市朝阳区人民法院(2013)朝民初字第5633号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理.荆贵锁的委托代理人赵艳辉、西华公司委托代理人冯德华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
  2013年1月,荆贵锁诉至原审法院称:2008年4月4日,我与西华公司签订《北京市商品房预售合同》,约定我购买西华公司开发的位于北京市朝阳区×号房屋,交房日期为2010年7月31日。2010年11月17日,我起诉西华公司要求其交房,法院支持了我的诉讼请求。但是直到2012年10月25日,经过法院强制执行,我才收到房屋。根据合同约定,我有权要求西华公司承担逾期交房的违约责任。由于合同约定的逾期交房违约金低于我的实际损失,根据相关法律规定,我有权要求西华公司按我的实际损失支付违约金。另外,签订合同时,西华公司承诺赠送我冰箱一台,价值1.3万元,我要求西华公司履行承诺。至今我未取得房产证,我要求西华公司协助我办理房产证,并承担相应违约责任。综上,我请求判令:1.西华公司向我支付2010年8月1日至2012年10月25日期间的逾期交房违约金471546元;2.西华公司交付赠送的价值1.3万元的冰箱或支付1.3万元;3.西华公司协助我办理上述房屋的产权转移登记手续,将上述房屋转移登记至我名下;4.西华公司支付我逾期办理产权证违约金27617元。
  西华公司在原审法院辩称并反诉称:荆贵锁存在逾期付款的情节,所以我方可以不向其交付房屋。2010年7月15日,我方曾向荆贵锁发出过交房通知,但其没有按通知时间收房,因此我公司不应承担逾期交房责任。即便法院认定我方逾期交房了,那也应当按照合同约定计算违约金,而不是按租金计算。关于冰箱,我公司并未承诺赠送冰箱,这是瑞京公司的承诺,与我公司无关。关于办理产权证,荆贵锁未按约定交付办证需要的资料及相关费用,因此未能办证的原因不在我公司,我公司不同意给荆贵锁办理产权证,也不应支付违约金。鉴于荆贵锁至今未支付房款,我公司反诉请求判令:1.解除双方之间的商品房预售合同;2.荆贵锁支付2010年8月1日至2011年12月1日期间的逾期付款违约金175630元;3.荆贵锁支付我公司代缴的公共维修基金36600元以及延期支付的违约金2万元。
  荆贵锁对反诉辩称:2011年11月25日我收到判定支付房款的二审判决,12月1日我就把房款汇到法院账上,我没有逾期付款,不同意支付逾期付款违约金。而且西华公司曾经起诉我要求解除合同,已经被生效判决驳回其诉请。西华公司不承认逾期交房,但其从未主动向我交房,房子是法院2012年10月25日给我执行回来的。我同意交公共维修基金,但是西华公司从未通知我交钱,所以延期交付的责任不在我,我不同意支付违约金。
  原审法院审理后认为:《北京市商品房预售合同》及附件是当事人真实意思表示,合法有效。当事人应当按照合同约定履行各自的义务。
  西华公司与荆贵锁互负给付义务。根据《合同》约定,在荆贵锁全额支付房款前,西华公司有权拒绝向其交房。虽然荆贵锁曾向西华公司发函要求其接受剩余房款,但荆贵锁函件所列地址并非《合同》约定的西华公司的送达地址。西华公司否认收到函件。现有证据不能证明西华公司拒绝接受荆贵锁付款,因此自荆贵锁将房款汇至法院账户之日,西华公司才有义务向荆贵锁交房。据此,西华公司迟延交房的期间应为2011年12月2日至2012年10月25日。根据查明事实,本院就西华公司不履行生效判决逾期交房的行为,已经决定按涉案房屋月租金双倍标准执行迟延履行金。因此,荆贵锁在本案中要求按照月租金标准计算逾期交房违约金,缺乏依据。然而,迟延履行金是民事诉讼法对迟延履行生效判决行为规定的罚金,荆贵锁仍有权要求西华公司按照《合同》约定支付逾期交房违约金,承担违约责任。据此,按《合同》约定,法院核算逾期交房违约金为181725.78元(2761790×万分之二×329天)。
  关于办理产权证,荆贵锁已全额支付房款,西华公司有义务按约定协助其办理涉案房屋的产权转移手续,将涉案房屋的产权转移登记至荆贵锁名下。西华公司不能证明其通知荆贵锁提交办理涉案房屋产权证所需的资料和相关费用。根据《合同》约定,如因出卖人原因致使买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的,出卖人应按已付房价款百分之一向买受人支付违约金。根据生效裁判文书,西华公司应于2011年12月1日向荆贵锁交房。因自2011年12月2日至今未满720日,故法院对荆贵锁诉请的逾期取得房产证的违约金不予支持,如本案审结后西华公司发生新的违约事实,荆贵锁可另行主张权利。
  关于赠送冰箱,《协议书》上虽然没有加盖西华公司的公章,但《协议书》同时载明“甲方签章”处可由委托代理机构签章。鉴于《协


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