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通化华翔置业投资有限公司与通化义耕物业服务有限公司物业服务合同纠纷申请案 法宝推荐

【全文】【法宝引证码】CLI.C.3982929

通化华翔置业投资有限公司与通化义耕物业服务有限公司物业服务合同纠纷申请案


最高人民法院
民事裁定书
(2014)民申字第928号

  再审申请人(一审被告、反诉原告,二审上诉人):通化华翔置业投资有限公司。
  法定代表人:周辞美,该公司董事长。
  委托代理人:臧海涛,吉林昱诚律师事务所律师。
  被申请人(一审原告、反诉被告,二审被上诉人):通化义耕物业服务有限公司。
  法定代表人:黄国华,该公司经理。
  再审申请人通化华翔置业投资有限公司(以下简称华翔公司)因与被申请人通化义耕物业服务有限公司(以下简称义耕物业)物业服务合同纠纷一案,不服吉林省高级人民法院(2014)吉民一终字第3号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。法宝
  华翔公司向本院申请再审称,(一)双方《物业服务合同》明确约定,“甲方(华翔公司)经竣工验收后未出售的房屋(空置房)物业费由甲方向乙方按50%缴纳”。根据上述合同约定,竣工验收是义耕物业收取空置费的必要条件及起算点。二审判决关于“虽然双方当事人在合同中将空置房定义为‘甲方经竣工验收后未出售的房屋’,但并未将竣工验收约定为空置房物业费的起算点”的认定,背离了本案客观事实。(二)一、二审判决认定事实的主要证据未经法庭质证。1、一审法院以业主入住通知单作为计收空置费的依据,计费明细表中体现入住二千余户,而义耕物业庭审中只出示了几份业主入住通知单作为证据,其余入住通知单都没有经过庭审质证。2、一审法院在未经审计的情况下,即按义耕物业单方统计数据将一千余户房屋按空置房屋处理,要求华翔公司交纳物业费用,背离事实。(三)二审法院在义耕物业没有上诉提出诉求的情况下,对一审判决认定的16万元予以改判,违背不告不理原则。(四)二审法院遗漏申请人的反诉要求,抛开双方财务往来帐目已经互相抵顶的事实,认定“双方除物业费外,仍互有往来帐目,但不应与物业费混同计算,双方可在厘清法律关系并明确诉讼请求后另行主张”,在审理程序上未支持华翔公司关于审计的要求,存在严重瑕疵。(五)二审法院脱离了双方财务往来帐目,脱离了本案本诉及反诉并存的基础,仅对物业费单向评判,认定华翔公司应支付代收物业费225328元,脱离了相关费用互相冲抵的事实基础。(六)对于抹账协议中的126369元,二审法院仅以协议打印体字面体现该款冲抵所欠工程款为由,不计入已付物业费,完全忽略了义耕物业在协议上已手写签字确认冲抵物业费的事实,该认定缺乏证据证明。综上,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项、第十一项的规定,申请再审。
  义耕物业未提供答辩意见。
  本院认为,针对华翔公司申请再审的理由,分析认定如下:
  (一)关于一、二审判决认定空置房物业费的缴纳日期是否正确问题。义耕物业与华翔公司于2008年6月26日签订的《华翔五月花城项目物业服务合同》第六条第13款约定:“按照物业管理标准对空置房进行管理,并监督实施情况”,第十条约定:“管理合作期限,前期管理自2008年6月1日至2008年8月31日,华翔公司每月初向义耕物业支付管理费用三万元。后期管理合作期限从物业正式入住开始计算,日常物业管理首次合作年限为二年,即从2008年9月1日至2010年8月31日”,第十二条约定:“华翔公司经竣工验收后未出售的房屋(空置房)物业费由华翔公司向义耕物业50%交纳,该费用于每年6月30日和12月20日前分两次各50%向义耕物业支付。如空置房售出,乙方自业主入住之日起全额向业主收取”,根据上述约定,虽


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