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无锡恒茂时代不动产经纪有限公司诉张民欣、顾正荣居间合同纠纷案 应用案例 其他出版物

【全文】【法宝引证码】CLI.C.875142

无锡恒茂时代不动产经纪有限公司诉张民欣、顾正荣居间合同纠纷案


  问题提示:如何认定和处理二手房买卖活动中买方“跳单”行为?本案与最高人民法院第1号指导案例是否“类似”?
  【要点提示】
  房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定,虽属于格式条款,但不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,不违反《合同法》第40条的规定,该约定有效。居间合同委托人(即房屋买受人)对“跳单”行为没有正当抗辩理由,应依照约定,承担违约责任,赔偿居间人的损失,但考虑到居间人仅提供房源信息,未实际操作购房协议等情形,中介费可酌情少收。
  诉讼争点比对,是判断指导案例与待决案件“类似”与否的核心内容和关键环节。本案诉讼争点属于约定条款的效力问题。第1号指导案例的诉讼争点属于是否构成违约问题。因诉讼争点不同,法院审判的问题和判决理由均不相同,故本案与第1号指导案例不相“类似”。第1号指导案例不构成本案的“参照”性案例。聊五分钱的天吗
  【案例索引】
  一审:江苏省无锡市南长区人民法院(2011)南民初字第11号(2011年7月25日)
  【案情】
  原告:无锡恒茂时代不动产经纪有限公司
  被告:张民欣
  被告:顾正荣北京大学互联网法律中心
  张民欣与顾正荣系夫妻。2010年8月,张民欣、顾正荣通过无锡恒茂时代不动产经纪有限公司(以下简称恒茂公司)获得前宋巷180号702室的房源信息。后张民欣、顾正荣在恒茂公司工作人员的陪同下查看了前宋巷180号702室房屋及其他房源,张民欣作为甲方在恒茂公司提供的《看房确认单》上签字确认,落款日期为2010年8月25日,在《看房确认单》中明确:自本确认书签字三个月内,甲方承诺不得与乙方所介绍之房屋产生除乙方为中介方之外的其他任何形式的成交(包括私下与房主成交或通过其他中介公司成交等),或将房屋信息告知他人成交。如有违反,则甲方必须支付该房屋信息服务费的双倍给乙方作为违约补偿金;房屋买卖服务费收取标准为成交价的2%。2010年9月3日,张民欣、顾正荣与前宋巷180号702室原产权人陈大陆、谈群伟签订《房屋转让协议》,约定房屋成交价160万元,并通过无锡市房屋置换中心有限公司办理了产权过户手续,双方各交纳了代理费人民币250元。2010年9月30日,顾正荣、张民欣与陈大陆、谈群伟签订《存量房买卖合同》,约定房屋成交价812900元。恒茂公司获知张民欣、顾正荣已购买前宋巷180号702室房屋的事实后,于2010年12月起诉,要求张民欣、顾正荣按照服务费的双倍标准支付违约金人民币32516元。审理中,恒茂公司根据张民欣、顾正荣提供的《房屋转让协议》,变更诉讼请求,要求张民欣、顾正荣支付中介费人民币32000元。张民欣、顾正荣则认为恒茂公司的诉讼请求没有依据,可以酌情支付恒茂公司劳务费人民币500元。审理中,双方当事人对于原房屋产权人陈大陆、谈群伟不承担中介费的表示均予以认可。双方当事人对于《看房确认单》中服务费即为中介费均无异议。
  原告恒茂公司诉称:张民欣、顾正荣需要购买二手房,恒茂公司为其提供了无锡市前宋巷180号702室的房源,2010年8月25日,张民欣签下《看房确认单》,后张民欣、顾正荣以该房不合意为由,告知恒茂公司不能成交,但张民欣、顾正荣于2010年9月30日与前宋巷180号702室的原产权人以人民币81.29万元的价格达成房屋转让协议,逃避了应当向恒茂公司支付的服务费,现要求张民欣、顾正荣按照服务费的双倍支付违约金人民币32516元。
  被告张民欣、顾正荣辩称:双方是于2010年8月26日去前宋巷180号702室看房的,但张民欣、顾正荣在8月25日就签下了《看房确认单》,恒茂公司事后也未将《看房确认单》交给张民欣、顾正荣。《看房确认单》中提到信息服务费和服务费,但对信息服务费的收费标准没有约定,也没有提请张民欣、顾正荣注意相应的条款,恒茂公司诉讼请求没有法律依据,要求驳回恒茂公司的诉讼请求。
  【审判】
  江苏省无锡市南长区人民法院经审理认为:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。张民欣、顾正荣根据恒茂公司提供的关于前宋巷180号702室房屋的房源信息与原产权人签订房屋转让协议,恒茂公司与张民欣、顾正荣之间已形成居间合同关系,张民欣、顾正荣应向恒茂公司支付相应的报酬。张民欣、顾正荣认为《看房确认单》并未一式二份交给张民欣,恒茂公司也未提请张民欣、顾正荣注意相应的条款等理由不能免除张民欣、顾正荣支付报酬的义务。根据《看房确认单》的约定,服务费的收取标准为房屋成交价的2%,符合法律规定,但服务费应向交易双方收取,因双方当事人对于原产权人不承担中介费的表示无异议,可视为恒茂公司放弃了要求原产权人承担中介费的请求。考虑到恒茂公司仅提供信息,未实际操作张民欣、顾正荣的购房协议等,中介费可酌情少收。
  据此,江苏省无锡市南长区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款的规定,于2011年7月25日作出判决:
  张民欣、顾正荣于判决发生法律效力后十日内支付无锡恒茂时代不动产经纪有限公司人民币15500元。
  一


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