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南京诺亚贸易实业公司等诉南京电线电缆公司房屋租赁合同解除权纠纷案 参阅案例

【全文】【法宝引证码】CLI.C.4104407

南京诺亚贸易实业公司等诉南京电线电缆公司房屋租赁合同解除权纠纷案



  [裁判摘要]
  1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定:“当事人对《合同法》第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。”该司法解释条款的适用,应当符合《合同法》第九十三条规定的约定解除条件或第九十四条规定的法定解除条件,否则单方通知解除行为本身即属无效,也谈不上司法解释所言异议期问题,除非对方认可或法院认为其符合解除条件。2.签订租赁合同是一种收益与风险并存的商事行为,其经营风险应由双方自行承担。
  申请再审人(一审被告、二审上诉人):南京诺亚贸易实业公司,住所地在江苏省南京市建康路281号。你怀了我的猴子
  申请再审人(一审被告、二审上诉人):南京诺亚贸易实业公司物业管理分公司,住所地在江苏省南京市中山南路224号。
  被申请人(一审原告、二审被上诉人):南京电线电缆厂有限公司,住所地在江苏省南京市中山南路224号。
  申请再审人南京诺亚贸易实业公司(以下简称诺亚公司)、南京诺亚贸易实业公司物业管理分公司(以下简称诺亚物业分公司)因与被申请人南京电线电缆厂有限公司(以下简称电线电缆公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服江苏省南京市中级人民法院2011年6月18日作出的(2011)宁民终字第912号民事判决,向江苏省高级人民法院申请再审。
  诺亚公司、诺亚物业分公司申请再审称:本案是电线电缆公司在发出解除合同通知后的三个月内起诉,诉讼请求是“判令解除原、被告之间签订的《租赁房屋经营合同》”,不是诺亚公司、诺亚物业分公司在收到解除合同通知后的三个月后作为原告向法院起诉请求确认其无效。一审判决书却将电线电缆公司的诉讼请求变更为“确认原告与被告之间签订的租赁房屋经营合同已解除”,适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)第二十四条,判决双方签订的《租赁房屋经营合同》于2009年10月23日解除,适用法律错误,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第(六)项规定,请求提起再审。
  电线电缆公司发表意见认为:电线电缆公司行使合同解除权是因为诺亚公司、诺亚物业分公司严重违约。《合同法解释(二)》第二十四条规定的确认“解除合同无效”的主体只能是“被解除方”,本案是解除方起诉要求解除合同,与解除合同的通知内容完全一致,是对解除合同效力的再次确认,诺亚公司、诺亚物业分公司在法定时间内并未提出异议。请求驳回诺亚公司、诺亚物业分公司再审申请。
  南京市白下区人民法院一审查明:1998年11月26日,电线电缆公司与诺亚公司、诺亚物业分公司签订《租赁房屋经营合同》,将位于南京市中山南路224号、面积6081平方米房屋出租给诺亚公司、诺亚物业分公司,租期自1999年7月1日起至2019年6月30日止共20年,前5年每年租金为150万元,自第6年起每3年为一期,每期年租金及费用增加5万元。合同还约定,诺亚公司、诺亚物业分公司拖欠租金达六个月以上,电线电缆公司有权终止合同。
  2000年9月6日,电线电缆公司与诺亚公司、诺亚物业分公司签订《房屋租赁补充协议》。协议约定:因市场不景气,一楼未能出租,废除原合同计租时间及方法;合同前3年年租金及费用为100万元,第4年至第5年年租金及费用为130万元,从第6年起每3年为一期,每期年租金及费用增加5万元。
  2008年1月18日,电线电缆公司致函诺亚公司、诺亚物业分公司,认为2000年9月6日补充协议约定的租金标准过低,要求恢复履行原合同,并根据当前市场价格标准,按281万元收取年租金。2008年2月2日,诺亚公司、诺亚物业分公司回函,不同意电线电缆公司单方提高租金。
  2009年8月20日、10月23日,电线电缆公司两次致函诺亚公司、诺亚物业分公司,认为现行租金标准过低,要求收回房屋。诺亚公司、诺亚物业分公司未予回复。
  2010年1月5日,电线电缆公司向南京市白下区人民法院起诉,要求立即解除房屋租赁经营合同并限期清场迁让。一审中,其又撤回要求迁让的诉请。
  南京市白下区人民法院认为:2009年10月23日,电线电缆公司向诺亚公司、诺亚物业分公司发出解除租赁房屋经营合同的通知后,诺亚公司、诺亚物业分公司未在司法解释规定的三个月内提出异议。故电线电缆公司要求解除《租赁房屋经营合同》的诉讼请求,应予支持。该院判决:电线电缆公司与诺亚公司、诺亚物业分公司签订的《租赁房屋经营合同》于2009年10月23日解除。
  诺亚公司、诺亚物业分公司不服一审判决,向南京市中级人民法院提起上诉。二审中,诺亚公司、诺亚物业分公司提交下列证据,证明电线电缆公司10月23日发出的解除通知不发生解除效力:(1)租赁费票据一组,证明在电线电缆公司2009年10月23日通知解除后仍收取租金,租赁合同仍在履行;(2)诺亚公司、诺亚物业分公司2009年9月9日向电线电缆公司发出的回函


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