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山西通盛房地产有限公司等诉山西东民集团有限公司房屋买卖合同纠纷案 法宝推荐

【全文】【法宝引证码】CLI.C.9787072

山西通盛房地产有限公司等诉山西东民集团有限公司房屋买卖合同纠纷案


中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(2016)最高法民终715号
北大法宝
  上诉人(原审原告):山西通盛房地产有限公司。
  法定代表人:王月强,该公司董事长。
  委托诉讼代理人:宋建中,山西双丰律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:王宁,山西双丰律师事务所律师。
  被上诉人(原审被告):山西东民集团有限公司。
  法定代表人:李向东,该公司董事长。好饿但是不想动
  委托诉讼代理人:梁芳,山西弘韬律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:葛福资,山西丹清律师事务所律师。
  原审第三人:太原市城区农村信用合作联社阳曲信用社(原太原市尖草坪区阳曲农村信用合作社)。
  负责人:陈喜明,该信用社主任。
  委托诉讼代理人:周杏梅,山西杏梅律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:李虎民,山西杏梅律师事务所律师。
  上诉人山西通盛房地产有限公司(以下简称通盛公司)与被上诉人山西东民集团有限公司(以下简称东民公司)、原审第三人太原市城区农村信用合作联社阳曲信用社(以下简称阳曲信用社)房屋买卖合同纠纷一案,不服山西省高级人民法院(2011)晋商初字第12号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。通盛公司的委托诉讼代理人宋建中、王宁,东民公司的法定代表人李向东及其委托诉讼代理人梁芳、葛福资,阳曲信用社的负责人陈喜明及其委托诉讼代理人周杏梅、李虎民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  通盛公司上诉请求:撤销原判,维持山西省高级人民法院(2005)晋民初字第21号民事调解书的结果。事实和理由:一、一审判决适用法律错误。1.通盛公司因东民公司严重违约,要求解除与东民公司的房屋买卖合同一案,早在2005年6月23日就以(2005)晋民初字第21号民事调解书的形式结案,已发生法律效力,并执行完毕。2010年,阳曲信用社以案外人的身份对(2005)晋民初字第21号民事调解书向最高人民法院申请再审,最高人民法院作出(2010)民提字第41号民事裁定,发回山西省高级人民法院重审,要求审查是否存在侵害阳曲信用社利益的问题。东民公司存在严重违约事实,且营业执照已被吊销,根本无力再履行合同,通盛公司要求解除合同有法律依据,不存在侵犯阳曲信用社权益的问题。一审判决以“如解除该协议,在诉争房产的处理上将会侵害第三人利益”为由,判决不支持解除合同,没有法律依据。2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同司法解释》)是2012年7月1日才颁布实施的。本案早在2005年就审结,该规定不适用本案。而且,该解释第三十四条关于所有权保留是否适用于不动产的规定,并不影响通盛公司行使合同解除权。此外,该解释以《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)为依据,《物权法》是2007年颁布生效的,同样不适用于本案。3.通盛公司与阳曲信用社之间的利益冲突属于执行程序中解决的问题,一审法院放在审判中处理是错误的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中对如何执行有明确规定。一审判决认为东民公司应付通盛公司的房款“应继续拍卖38号房产,在归还第三人阳曲信用社贷款和利息后的剩余拍卖款项中支付”,没有法律依据。本案在原执行过程中,已将东民公司支付的348万元,在扣除东民公司应承担的税费后,划回法院执行账户,将房屋返还通盛公司。通盛公司在清理现场时,还代东民公司支付和退还了水、电、暖气费共计708427.99元及清退租赁户的费用,一审判决对此未予体现。4.双方明明是房屋买卖合同纠纷,标的物是物。“所有权保留”条款的效力,不能认为对讼争房产的物权已转化为债权。东民公司严重违约后,通盛公司有权解除合同。何况合同中还有自动解除条款。一审判决认定合同有效,那么自动解除条款必然有效。二、一审判决认定事实不清。1.山西省高级人民法院2004年5月19日作出的(2004)晋民初字第16号民事调解书是以合法形式掩盖非法目的的调解书。阳曲信用社的5000万元贷款是发放给九家企业的,在发放时有汽车做质押。而东民公司的担保是在贷款严重违约逾期分文未还的情况下提供的。请求二审法院将此案也一并调回审查。2.通盛公司为东民公司代垫的过户税费,东民公司尚未支付,只是在执行时,从348万元中扣除,一审法院对此未查明。3.控制38号房期间的租赁收入要扣除税费等后,才能算收入,一审法院未查明。4.在执行过程中,为顺利执行,通盛公司代垫的水、电、暖气费、退还的租赁费等未查明。5.目前38号房产使用人投入了巨资改造装潢,一审法院未查明。三、一审程序违法。阳曲信用社参加本案诉讼不符合法律规定。而阳曲信用社既然成为本案当事人,法院就应审查5000万元贷款的合法性,一审法院也未审查。
  东民公司答辩称,一、案涉《房屋买卖协议》不能解除,应当继续履行,一审判决是正确的。1.《房屋买卖协议》约定了解除条件,通盛公司未按约定行使解除权,也未向东民公司发出催告或通知,故放弃了约定解除权的行使,因此也不能行使法定解除权。2.根据《最高人民法


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