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康桥丽景业委会诉缤纷文化娱乐公司等小区会所房屋租赁及财产权属纠纷案 参阅案例

【全文】【法宝引证码】CLI.C.4057164

康桥丽景业委会诉缤纷文化娱乐公司等小区会所房屋租赁及财产权属纠纷案


  [裁判摘要]
  业主对小区建筑物业主专有部分外的共有部分享有共有和共同管理的权利。在小区业主委员会成立前,开发公司及前期物业公司基于小区业主利益,可以对作为业主共有的会所房屋进行短期出租并收益,其收益应在扣除合理成本后归业主所有。但基于前期管理而订立的相关合同不得限制、损害业主的权利,业主委员会依法成立后有权代表业主决定其存废。
  原告:无锡市康桥丽景花园小区业主委员会,住所地在无锡市康桥丽景小区内。北大法宝,版权所有
  被告:无锡市缤纷世界文化娱乐服务有限公司,住所地在无锡市广瑞路。
  被告:上海陆家嘴物业管理有限公司,住所地在上海市浦东新区锦安东路。
  被告:无锡市康桥旅馆,住所地在无锡市北塘区康桥丽景花园。
  被告:沈元泽,男,汉族,60岁,住无锡市北塘区康桥丽景花园。
  原告无锡市康桥丽景花园小区业主委员会(以下简称康桥丽景业委会)与被告无锡市缤纷世界文化娱乐服务有限公司(以下简称缤纷文化娱乐公司)、上海陆家嘴物业管理有限公司(以下简称陆家嘴物业公司)、无锡市康桥旅馆(以下简称康桥旅馆)、沈元泽发生房屋租赁、财产权属纠纷,于2010年3月25日向无锡市北塘区人民法院提起诉讼。
  原告康桥丽景业委会诉称,2007年间,宁波宁兴房地产开发集团有限公司(以下简称宁波宁兴房产公司)、陆家嘴物业公司在未经其同意的前提下擅自将小区会所出租给缤纷文化娱乐公司,双方系恶意串通,将租期约定为十年,违反了法律规定,也损害了全体业主的利益。缤纷文化娱乐公司承租后又将部分房屋转租给沈元泽开设康桥旅馆,现要求确认宁波宁兴房产公司、陆家嘴物业公司与缤纷文化娱乐公司签订的租赁协议及补充协议无效;本应由被告方以年使用费20万元的标准计付使用费,但基于缤纷文化娱乐公司曾让出部分房屋等情形,故现可于2008年年底前的使用费以35000元计算,自2009年1月起按每年10万元标准计算;要求现使用人缤纷文化娱乐公司、康桥旅馆、沈元泽搬出讼争房屋。
  被告缤纷文化娱乐公司辩称,其与宁波宁兴房产公司、陆家嘴物业公司签订的房屋租赁协议及补充协议,均合法有效,故在承租该房屋后,其予以了装修。后将承租房转租给沈元泽,其不同意归还房屋及赔偿房屋收益损失的诉请。
  被告陆家嘴物业公司辩称,作为小区前期物业管理服务单位,与缤纷文化娱乐公司签订租赁协议,并不侵犯康桥丽景业委会利益,要求驳回对其的诉讼请求。
  被告康桥旅馆、沈元泽辩称,其接受缤纷文化娱乐公司转让而承租诉争房屋并用于开设旅馆,转让时其支付了缤纷文化娱乐公司的房屋装修款,不同意康桥丽景业委会的诉讼请求。
  无锡市北塘区人民法院一审审理查明:
  2006年年底,被告缤纷文化娱乐公司(作为乙方)与宁波宁兴房产公司下属的宁波宁兴房地产开发集团有限公司无锡分公司(以下简称宁兴房产无锡分公司、作为甲方)、被告陆家嘴物业公司(作为丙方)签订一份康桥丽景花园会所(以下简称会所房屋)租赁合同。合同载明:甲方将套内面积为966平方米的会所房屋出租给乙方,在康桥丽景业委会未成立前,由甲方、丙方作为康桥丽景业委会代理人与乙方建立租赁关系,合同签订后,租赁期内日常管理由丙方全权负责。合同明确租赁期限及租金:2007年1月10日前向乙方交付房屋,租赁期自2007年1月10日起至2010年3月9日止。2007年1月10日至2008年3月9日为乙方的试运营期,租金35000元;2008年3月10日至2010年3月9日,租金为20万元;租赁管理费每年支付一次,每次提前二个月交费,租金由丙方收取,用于全体业主。同时明确:本合同仅为业委会成立前的临时性约定,一旦业委会成立后,就会所房屋的租赁使用与乙方或与其他任何第三方达成协议的,甲乙双方签署的本合同即自行终止、自行失效。乙方需要继续使用,向业委会重新签订合同,物业公司将全力配合。此后,缤纷文化娱乐公司、宁兴房产无锡分公司、陆家嘴物业公司又签订了一份补充协议,补充协议载明:“租赁期限协商为十年,年租金为:第一、第二年为筹备期,每年为35000元,第三年起至第十年期间均为十万元。因需沟通及乙方前期办理各种营业执照的原因,甲方、丙方改于2007年9月28日前向乙方交付该房屋,二个月为装修期,租赁期限为自2007年11月29日起至2017年11月28日止。在业委会未成立前,甲方、丙方作为业委会代理人与乙方建立租赁关系,合同签订后,租赁期间的日常管理,由丙方全权负责,业委会成立后,本补充协议依然有效。租赁期满,乙方如需继续租用,必须与业委会重新签订合约方可使用。原合同中对租赁期限及业委会成立后由乙方重新签订协议的约定条款,按本补充协议的条款执行。乙方在自主合法经营过程中,在经营范围内可以出租、出让、承包第三方。本补充协议是原合同不可分割的一部分,具有同等效力。”租赁合同及补充协议均未签署日期。
  2003年10月9日,宁兴房产无锡分公司与陆家嘴物业公司签订了一份康桥丽景前期物业管理委托合同,合同约定物业管理期限自合同签订之日起至业委会成立止。2005年1月,无锡市房产管理局向宁波宁兴房产


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