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北京金悦物业管理有限责任公司诉北京长信汇金投资咨询有限公司、北京置地商贸有限责任公司租赁合同纠纷抗诉案 公报案例

【全文】【法宝引证码】CLI.C.6646441

北京金悦物业管理有限责任公司诉北京长信汇金投资咨询有限公司、北京置地商贸有限责任公司租赁合同纠纷抗诉案


  2011年5月,北京金悦物业管理有限责任公司(以下简称金悦公司)诉至北京市海淀区人民法院,请求判令北京长信汇金投资咨询有限公司(以下简称长信公司)继续履行《写字楼租赁合同》,将海淀区苏州街79号的金洲大厦第三层房屋腾空后交还给金悦公司使用,并赔偿金悦公司经济损失。长信公司提出反诉,请求法院依法确认《写字楼租赁合同》无效,判令金悦公司将金洲大厦第一至二层房产腾空并交还长信公司。
  2011年8月2日,北京市海淀区人民法院作出(2011)海民初字第15106号民事判决,认定的主要事实是:2003年10月,北京置地商贸有限责任公司(以下简称置地公司)取得金洲大厦的所有权证书。2003年10月10日,金悦公司与置地公司签定《写字楼租赁合同》,租赁期自2003年10月10日至2023年10月9日,租金共计5900万元。合同签订后,金悦公司出资进行装修,与北京醉乡餐饮有限公司(以下简称醉乡餐饮公司)就金洲大厦第二层签订租赁期自2004年7月25日至2016年7月24日的《写字间租赁合同》,与湘财证券有限责任公司北京北三环西路证券营业部(以下简称湘财证券营业部)就金洲大厦第三层签订有效期自2005年9月1日起至2010年8月31日止的《写字间租赁合同》,与北京市弈奇特上网服务有限公司(以下简称弈奇特上网公司)就金洲大厦第一层签订租赁期自2006年7月3日至2016年7月3日的《写字间租赁合同》。2004年7月30日,置地公司以金洲大厦第一至三层为北京中海园电子市场有限公司(以下简称中海园公司)向建行西单支行借款提供担保。2008年6月27日,依据北京市门头沟区人民法院(2007)门执字第66号民事裁定书,诉争房产过户给建行西单支行用以抵偿中海园公司所欠借款本金及利息。2010年6月23日,建行北京分行委托北京海华宏业拍卖有限责任公司(以下简称海华宏业拍卖公司)就金洲大厦B座一至三层进行拍卖。长信公司于2010年8月9日通过该拍卖会,依法拍得本案诉争房产,于当日签订拍卖确认书,2010年12月17日取得所有权证书。该房产面积3961.60平方米,拍卖成交总价为人民币3820万元。建设银行与该拍卖公司签订的《委托拍卖合同》中第二十七条明确规定本合同附件包括:现有房屋租赁人之租赁合同。《拍卖公告》中明确“拍卖标的实物和权属以实际现状为准”,在长信公司签订的《拍卖成交确认书》中明确“买受人在拍卖展示期间已对拍卖标的认真看样咨询,对标的瑕疵现状表示认同”。长信公司于签订拍卖确认书后,即占有金洲大厦第三层。2011年5月10日,长信公司向承租商户发出“重要通知”,通告产权变更状况,要求各租户于接到通知十五日内腾退使用的房屋。判决认为:金悦公司于2003年10月10日与金洲大厦原所有权人置地公司就金洲大厦签订了租赁期为20年的《写字楼租赁合同》,并于合同签订后出资对金洲大厦进行了装饰装修,开展了该写字楼的客户租赁开发业务,就金洲大厦一至三层分别对外签订了相应的租赁合同。长信公司于《写字楼租赁合同》履行期间内,自2010年12月17日起获得对金洲大厦第一至三层的所有权。判决:一、确认由长信公司继续履行金悦公司与置地公司于2003年10月10日签订的《写字楼租赁合同》;二、长信公司于判决生效后10日内将金洲大厦第三层腾空并交还金悦公司;三、长信公司按照每日3242元的标准向金悦公司赔偿经济损失;四、驳回长信公司的全部反诉请求。长信公司不服,上诉至北京市第一中级人民法院。
  2012年2月22日,北京市第一中级人民法院作出(2011)一中民终字第14645号民事判决,认为:置地公司与金悦公司早在2003年10月即签订了房屋租赁合同,合同双方均按约定履行;该合同合法有效,受到法律保护。金悦公司于2004年、2005年先后将涉案房屋出租给案外人的事实也印证了置地公司与金悦公司之间租赁关系的存在。判决:驳回上诉,维持原判。长信公司不服终审判决,向北京市高级人民法院申请再审。
  2013年3月20日,北京市高级人民法院作出(2012)高民提字第4590号民事判决,认为:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。法律规定的承租人是为自己的生产、生活或工作需要,实际占有、使用承租物。法律规定“买卖不破租赁”是为了保护承租人自身的生产或生活不因租赁物产权人变化而受影响。金悦公司和置地公司签订的租赁期为20年的《写字楼租赁合同》的目的,并非金悦公司为自身生产经营而占有使用租赁物,而是对外开展出租业务,金悦公司并就金洲大厦第一至三层分别对外签订了相应的租赁合同,故金悦公司与置地公司签订《写字楼租赁合同》虽名为租赁合同,但实际上是一般商业承包合同,不应受“买卖不破租赁”法律规定的保护。故自长信公司拍得金洲大厦第一至三层时,金悦公司与置地公司签订的《写字楼租赁合同》中涉及第一至三层的部分应予解除,该部分房屋应由长信公司行使产权人权利。对于金悦公司和其他租户签订的合同可由长信公司承继处理。鉴于《写字楼租赁合同》第一至三层以外的部分与长信公司无关,故对长信公司主张《写字楼租赁合同》无效的反诉请求,法院无法支持。判决:一、撤销北京市第一中级人民法院(2011)一中民终字第14645号民事判决及北京市海淀区人民法院 (2011)海民初字第15106号民事判决;二、置地公司与金悦公司签订的《写字楼租


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