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浙江银泰投资有限公司与包头市中冶置业有限责任公司房屋租赁合同纠纷上诉案 法宝推荐

【全文】【法宝引证码】CLI.C.10202417

浙江银泰投资有限公司与包头市中冶置业有限责任公司房屋租赁合同纠纷上诉案


中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(2017)最高法民终171号


  上诉人(原审原告):浙江银泰投资有限公司。
  法定代表人:陈晓东,该公司执行董事。
  委托诉讼代理人:陈军,北京市金杜律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:江雨航,北京市金杜律师事务所律师。
  上诉人(原审被告):包头市中冶置业有限责任公司。
  法定代表人:丁俊华,该公司董事长。
  委托诉讼代理人:周胜,北京市中洲律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:段俊茹,北京市中洲律师事务所律师。
  上诉人浙江银泰投资有限公司(以下简称银泰公司)因与上诉人包头市中冶置业有限责任公司(以下简称中冶公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服内蒙古自治区高级人民法院(2015)内民三初字第3号民事判决(以下简称原审判决),向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。银泰公司的委托诉讼代理人陈军、江雨航,中冶公司的委托诉讼代理人周胜、段俊茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  银泰公司上诉请求:撤销原审判决,改判支持银泰公司的全部诉讼请求,判令中冶公司承担本案一审、二审案件受理费。事实和理由:1、原审判决以中冶公司未能在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证为由,认定涉案房屋租赁合同无效,属于法律适用和事实认定错误。(1)《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“未取得建设工程规划许可证建设的房屋租赁合同无效”的根本目的是禁止违法建设行为,否定违法建筑的物权权益,规制的是违法建筑的租赁问题。但是,涉案房屋租赁合同项下的交易对象并不是违法建筑,而是中冶公司将依法完成开发建设、合法享有所有权的房屋,不应属于该条的规制对象。在涉案房屋租赁合同第2.2、2.3、9.2.9和11.11条,中冶公司多次向银泰公司承诺和保证拟交付的房屋为合法建筑,中冶公司对房屋拥有合法独立完整的所有权。因此,涉案房屋租赁合同不是关于违法建筑的租赁,其约定内容不违反任何法律法规。(2)《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的房屋应仅指已经建设的房屋。但是,涉案房屋租赁合同是一份预订租赁物业的合同,合同签订时,租赁房屋实际并不存在,有待中冶公司后续依法开发建设。因此,该条规定不适用于本案。(3)取得建设工程规划许可证是中冶公司的重要合同义务,没有取得建设工程规划许可证是中冶公司的重大违约行为,因此建成的房屋为违法建筑,并非涉案房屋租赁合同约定的房屋,原审判决不应以中冶公司的违约行为否定涉案房屋租赁合同的效力。(4)原审判决关于合同无效的认定,不符合“维护房屋租赁市场交易秩序”的指导思想和“在遵循法律规定精神的基础上,尽量维持合同效力”的基本原则。涉案房屋租赁合同体现了银泰公司和中冶公司双方的真实意思。在合同签订后的四年多时间里,双方都在积极推动履行,中冶公司不仅从未向银泰公司提及项目没有建设工程规划许可证的情况,而且多次承诺尽快交付合同约定的合法租赁房屋。当案件发生纠纷后,中冶公司却以其没有取得建设工程规划许可证为由主张合同无效,是滥用法律。原审判决关于合同无效的认定,会严重扰乱目前商业行业比较普遍的房屋定制预租市场的交易秩序,增加商业交易的成本。(5)原审判决以包头市规划局稀土高新区规划分局出具的《说明》认定中冶公司没有取得过涉案项目的建设工程规划许可证依据不足。结合中冶公司提交的证据,至少可以认定涉案项目的建设已得到了政府主管部门的批准。据此,应当认定涉案房屋租赁合同有效。2、原审判决以商业经营具有自身的风险,盈亏具有多种不确定因素为由,不认可银泰公司提交的损失评估报告,属于事实认定错误。由于中冶公司未按约提供合法建设的房屋,银泰公司遭受的损失主要是其未能如期经营租赁房屋的经营损失,损失计算期限6.3年,包括2011年6月签约到2015年10月解约的4.3年及寻找新项目所需的合理时间2年。本案中,根据银泰公司提供的证据,评估机构最终确定银泰公司有经营损失且损失金额为平均每年1,700万元。3、原审判决以涉案房屋租赁合同被认定无效为由,认定银泰公司关于律师费、评估费的诉讼请求均不能成立,属于法律适用错误。即使涉案合同无效,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,中冶公司作为合同无效的全部过错方,仍应对银泰公司承担过错赔偿责任,赔偿银泰公司因涉案合同无效而遭受的全部经济损失,包括但不限于银泰公司支出的律师费和评估费。4、原审判决在认定中冶公司对涉案房屋租赁合同的无效后果负有全部过错的情况下,却要求银泰公司承担98%的一审案件受理费,属于法律适用错误,对银泰公司不公。即使涉案合同最终被认定无效,银泰公司所支出的一审案件受理费也应属于银泰公司遭受的经济损失,应当全部由中冶公司赔偿。
  中冶公司辩称,原审判决认定事实清楚、适用法律正确。案涉房屋租赁合同没有生效的原因是


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