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中诚信托有限责任公司与徐振宇等案外人执行异议之诉纠纷再审案 法宝推荐

【全文】【法宝引证码】CLI.C.71280384

中诚信托有限责任公司与徐振宇等案外人执行异议之诉纠纷再审案


中华人民共和国最高人民法院
民事裁定书
(2018)最高法民申2187号

  再审申请人(一审被告、二审上诉人):中诚信托有限责任公司。
  法定代表人:牛成立,该公司董事长。
  委托诉讼代理人:张朔,北京初亭律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:邵献玮,北京初亭律师事务所律师。
  被申请人(一审原告、二审被上诉人):徐振宇。
  一审第三人:沈阳圣地雅阁房地产开发有限公司。
  法定代表人:杜骄,该公司总经理。
  再审申请人中诚信托有限责任公司(以下简称中诚公司)与被申请人徐振宇、一审第三人沈阳圣地雅阁房地产开发有限公司(以下简称圣地雅阁公司)案外人执行异议之诉一案,不服辽宁省高级人民法院(2017)辽民终641号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。
  中诚公司申请再审称,(一)一审、二审判决认定事实不清。1.案涉房屋不能办理过户登记系徐振宇的过错导致。案涉房屋大部分买卖行为发生在圣地雅阁公司取得《商品房预售许可证》之前,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。徐振宇在涉诉房地产项目并未取得《商品房预售许可证》的情况下购买房屋,属未尽到审慎的注意义务,具有明显过错。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定,商品房买卖行为不产生对抗抵押权人的效力。故案涉房屋未办理过户登记,系因徐振宇未尽审慎的注意义务,无法办理预售备案登记或进行网签导致,与是否竣工验收无关。2.徐振宇的房屋买卖关系不能对抗中诚公司享有的抵押权。案涉房屋的抵押权已登记于中诚公司名下,并经北京市第二中级人民法院以(2013)二中民初字第00008号民事判决予以确认。徐振宇依据买卖合同仅享有债权,不影响中诚公司实现抵押权。3.案涉房屋不具备实际占有的客观条件。执行法院委托的估价机构出具的《房地产估价结果报告》载明,“2015年6月10日现场勘查时,欧风小镇(一期)1-8号楼均为在建工程,主体封顶,门窗安装完毕,处于停工闲置烂尾状态,园区内杂草丛生,楼梯扶手尚未安装,消防管线未安装,电、地热随主体及砌筑预埋管线,用水管线尚未接入等。”说明案涉房屋至今未竣工验收,也不具备基本的生活条件,现场勘查时无任何人员居住。(二)一审、二审判决适用法律错误。徐振宇未依法取得案涉房屋的所有权,在购房过程中未尽到合理注意义务存在过错,也未实际占有案涉房屋,其不能对抗中诚公司的已登记的担保物权。中诚公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。
  本院经审查认为,本案的焦点问题是:徐振宇对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
  中诚公司对圣


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