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宋宇与北京盛和发房地产开发有限公司、广东粤财投资控股有限公司、北京城乡建设集团有限责任公司商品房预售合同纠纷案 公报案例 其他出版物

【全文】【法宝引证码】CLI.C.1336671

宋宇与北京盛和发房地产开发有限公司、广东粤财投资控股有限公司、北京城乡建设集团有限责任公司商品房预售合同纠纷案


[裁判摘要]
  买受人与开发商均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系,并依据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定,对抗承包人建设工程价款请求权,但在签订购房合同、支付购房款等重要事实上存在众多疑点,双方多次陈述不一、前后矛盾,据以认定双方之间存在真实的商品房买卖关系的依据明显不足。在此情况下,买受人请求开发商按照商品房买卖合同约定,办理房屋过户登记的,应予驳回。

最高人民法院
民事判决书

  (2011)民提字第331号

  申诉人(一审原告、二审上诉人、申请再审人):宋宇,男,汉族,1967年7月8日出生,住北京市海淀区复兴路14号院东区 7号。
  委托代理人:刘飞,北京市威灵律师事务所律师。
  被申诉人(一审被告、二审被上诉人、被申请人):北京盛和发房地产开发有限公司,住所地北京市东城区史家胡同24号。
  法定代表人:杨晓南,该公司董事长。
  委托代理人:钟宇清,北京市金励律师事务所律师。
  被申诉人(一审第三人、二审被上诉人、被申请人):广东粤财投资控股有限公司(原为广东发展银行股份有限公司北京分行),住所地广东省广州市越秀区东风中路481号粤财大厦15楼。
  法定代表人:梁棠,该公司董事长。
  委托代理人:张学明,广东三良律师事务所律师。
  被申诉人(一审第三人、二审被上诉人、被申请人):北京城乡建设集团有限责任公司,住所地北京市丰台区草桥东路8号院7号楼。
  法定代表人:刘崇泽,该公司董事长。
  委托代理人:景保华,该公司职员。
  委托代理人:陈新华,北京市中运律师事务所律师。
  申诉人宋宇因与被申诉人北京盛和发房地产开发有限公司(以下简称盛和发公司)、广东粤财投资控股有限公司(以下简称粤财公司)、北京城乡建设集团有限责任公司(以下简称城乡建设)商品房预售合同纠纷一案,不服北京市高级人民法院 (2010)高民再终字第1715号民事判决,向本院申请再审。本院于2011年8月24日作出(2011)民监字第369号民事裁定,提审本案并中止原判决的执行。本院依法组成合议庭,于2011年11月11日进行了开庭审理。宋宇的委托代理人刘飞,盛和发公司的委托代理人钟宇清,粤财公司的委托代理人张学明,城乡建设的委托代理人景保华、陈新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  北京市第二中级人民法院(以下简称北京二中院)一审查明:盛和家园系盛和发公司投资建设的项目,共有两栋24层的住宅楼,一栋配套楼。1999年9月7日,盛和发公司取得盛和家园项目的建设用地规划许可证。2000年3月,盛和发公司取得建设工程开工证。2000年9月,盛和发公司取得国有土地使用证。2002年12月,盛和发公司取得盛和家园1#-3#楼的预售许可证。该项目于2002年4月26日竣工验收。2006年7月,盛和发公司取得该项目的大产权证。
  2001年4月25日,宋宇与盛和发公司签订了17份编号分别为No.125415、No.125418、No.125416、No.125417、No.125419、No.125420、No.125421、No.125422、No.125423、No.125424、 No.125425、No.130131、No.130132、No.130133、No.130134、No.130135、No.130136的商品房买卖合同。上述17份合同约定宋宇购买盛和发公司开发的位于北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园2号楼内23-A2、7-C2、20-D1、6-C2、 8-C2、14-B2、15-B2、16-B2、18-B2、19-B2、21- B2、3-A1、3-B1、3-D2、2-D1、4-C2、17-C2号房屋。该17套房屋单价均为每平方米5082元,价款总计10 190 728元。上述17份合同第十五条均约定:“出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第①②项处理:1.买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人,并按已付房价款的1%赔偿买受人损失;2.买受人不退房,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”
  合同签订后,宋宇于2001年4月26日至2002年4月28日期间将全部房价款支付给盛和发公司,盛和发公司认可收到全部房价款,并为宋宇开具收款收据。盛和发公司未依合同约定到房地产管理部门申请合同登记备案。2003年5月28日,盛和发公司向宋宇发出房屋入住通知书,通知宋宇到盛和家园物业公司办理入住手续。宋宇认可于2003年5月28日实际接收全部房屋。
  另查,2001年7月12日,盛和发公司为向广东发展银行股份有限公司北京分行 (以下简称广发行北京分行)申请贷款,将诉争17套房屋在内的盛和家园2号楼 129套在建房屋抵押给广发行北京分行,并在房地产管理部门进行抵押登记,抵押权权利范围为4000万元。由于盛和发公司不能按期偿还贷款,2003年7月10日,盛和发公司与广发行北京分行再次签订借款合同,借款1868万元,以偿还之前借款,本次贷款期限为2003年9月18日至2004年4月17日,盛和发公司以其拥有的包括诉争17套房屋在内的盛和家园2号楼71套房产作为抵押,同日,双方签订抵押合同。2003年9月15日,上述房屋在房地产管理部门完成抵押登记手续。
  2004年3月,广发行北京分行向北京二中院提起民事诉讼,要求盛和发公司提前偿还剩余贷款,给付利息、复利及相关费用,并要求就抵押房产享有优先受偿权。 2004年6月2日,北京二中院就广发行北京分行诉盛和发公


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