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招商银行股份有限公司大连分行与大连一方地产有限公司保证合同纠纷案 公报案例
Dalian Branch of China Merchants Bank Co., Ltd. v. Dalian Yifang Real Estate Co., Ltd. (Guarantee Contract Dispute)

【全文】【法宝引证码】CLI.C.10301378

招商银行股份有限公司大连分行与大连一方地产有限公司保证合同纠纷案


[裁判摘要]
  阶段性担保在商品房预售合同中比较常见,通过办理买房人所购房屋预告抵押登记,可以有效减少金融机构和房地产企业的风险。因其阶段性特征,预告抵押登记和商品房预售登记的衔接非常重要。金融机构怠于办理预告抵押登记,等于无限延长房地产企业的保证期间,有违担保法的精神,亦有违诚实信用原则。


中华人民共和国最高人民法院
民事裁定书
(2017)最高法民申3474号

  再审申请人(一审原告、二审被上诉人):招商银行股份有限公司大连分行。
  负责人:钱曦,该分行行长。
  委托诉讼代理人:商庆国,辽宁先河律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:毕书敏,辽宁先河律师事务所律师。
  被申请人(一审被告、二审上诉人):大连一方地产有限公司。
  法定代表人:孙喜双,该公司董事长。
  委托诉讼代理人:张国晗,辽宁智库律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:白禹龙,辽宁智库律师事务所律师。
  再审申请人招商银行股份有限公司大连分行(以下简称招商银行)因与被申请人大连一方地产有限公司(以下简称一方公司)保证合同纠纷一案,不服辽宁省高级人民法院(2017)辽民终156号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。
  招商银行申请再审称,1.二审判决认定招商银行未在保证期间内向一方公司主张权利,已过保证期间,一方公司保证责任应当免除,属于事实认定不清,适用《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)第二十六条第二款认定一方公司保证责任应当免除,属于适用法律错误。2.二审判决认定招商银行怠于履行办理预告抵押登记造成抵押物被法院查封,应自行承担法律责任,属于认定事实错误。3.二审判决认定案涉房屋没有办理预告抵押登记的责任在于招商银行,属于认定事实错误。4.二审判决采用推定方式,认定案涉房屋没有办理预告抵押登记,不能排除非银行原因,因而就直接认定责任在于招商银行,该归责原则与担保合同约定相悖,也不符合法律规定。请求:1.撤销辽宁省高级人民法院(2017)辽民终156号民事判决。2.提审本案,或者指令辽宁省高级人民法院再审本案,改判支持招商银行的诉讼请求。招商银行依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。
  一方公司提交意见称,1.案涉保证为“阶段性保证担保”,根据双方合同约定及法律规定,保证期间应当至一方公司交付购房合同登记备案手续后,招商银行在合理期限内办理完毕预告抵押登记之日止。2.根据合同约定,一方公司的义务仅仅是将购房合同登记备案手续交付招商银行。在一方公司已履行义务的情况下,招商银行作为预告抵押登记的办理义务主体,应当承担未能办理预告抵押登记的责任。3.一方公司将案涉房屋备案合同转交招商银行时,案涉房屋已可以办理产权登记以及抵押权登记,无需办理预告抵押登记。4.招商银行的证据已充分证明招商银行办理案涉贷款业务时,是按照“购买商业用房贷款”办理,并非是“个人住房贷款”。根据《担保协议》的约定,案涉贷款不属于《担保协议》约定的“个人住房贷款”的担保债务范围,一方公司根本就不应对案涉贷款承担保证责任。综上,招商银行的再审申请缺乏事实与法律依据,请求予以驳回。
  本院认为,本案争议的焦点问题是:一方公司应否承担保证责任。
  招商银行与高某签订的《个人购房借款及担保合同》,招商银行与一方公司签订的《担保协议》,均系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定合法有效。
  关于本案保证期间的确定。招商银行与一方公司在《担保协议》第五条约定,一方公司承担的是阶段性担保,保证期间是每笔贷款放款之日起至预告抵押登记完成之日止。双方签订《担保协议》的目的是一方公司在90个工作日内办妥高某所购房屋预告抵


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