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宜兴市新街街道海德名园业主委员会诉宜兴市恒兴置业有限公司、南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司物权确认纠纷、财产损害赔偿纠纷案 公报案例

【全文】【法宝引证码】CLI.C.65253012

宜兴市新街街道海德名园业主委员会诉宜兴市恒兴置业有限公司、南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司物权确认纠纷、财产损害赔偿纠纷案


[裁判摘要]
  开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议时,应由开发商承担举证责任。如开发商无充分证据证明该房屋系其所有,且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中,则该房屋应当属于小区全体业主所有。开发商在没有明确取得业主同意的情况下,自行占有使用该房屋,不能视为业主默示同意由开发商无偿使用,应认定开发商构成侵权。业主参照自该房屋应当移交时起的使用费向开发商主张赔偿责任的,人民法院应予支持。
  原告:宜兴市新街街道海德名园业主委员会,住所地:江苏省宜兴市环科园兴业路。
  法定代表人:徐法军,该委员会主任。
  被告:宜兴市恒兴置业有限公司,住所地:江苏省宜兴市环科园兴业路。
  法定代表人:施洪飞,该公司董事长。
  被告:南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司,住所地:江苏省宜兴市环科园兴业路。
  负责人:张年富,该公司经理。
  原告宜兴市新街街道海德名园业主委员会(以下简称海德名园业委会)因与被告宜兴市恒兴置业有限公司(以下简称恒兴公司)、南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司(以下简称紫竹物业公司)发生物权确认纠纷、财产损害赔偿纠纷,向江苏省宜兴市人民法院提起诉讼。
  原告海德名园业委会诉称:2007年12月被告恒兴公司发包建设宜兴市新街街道海德名园小区1期、2期、3期工程,其中包括坐落在海德名园二期内面积为1123.62平方米的会所。2009年3月27日恒兴公司将前期小区物业移交给被告紫竹物业公司管理,在所移交的物业材料中明确了26号会所除“位于会所二层、面积476平方米”作为物业用房,但产权归全体业主所有。该会所自修建至今,一直为恒兴公司所占有使用,且使用至今扣除物业用房外未向业主缴纳分文租赁费用。紫竹物业公司对于租金的损失应承担连带责任,因紫竹物业公司进场时业主们把会所移交给了紫竹物业公司,在会所被别人占用后,紫竹物业公司没有帮业主们维权。故请求判令恒兴公司与紫竹物业公司支付自2008年11月1日起至今的租赁费用80万元(暂按10万元每年计算)。
  审理中,原告海德名园业委会增加诉讼请求,要求确认海德名园二期26幢会所中除物业用房外的647.62平方米的房屋所有权为宜兴市新街街道海德名园全体业主所有,并明确损失是从2008年11月1日起计算至起诉之日止。
  被告恒兴公司辩称:请求驳回原告海德名园业委会的诉请。既然原告诉状中写到本案诉争的26号会所是恒兴公司投资建造,而原告并没有提供其对主张的租赁的物业有法律上的所有权或者支配权的依据,因此原告的诉请没有事实和法律的依据,且该诉请开始时间是2008年,也应该是从今天开始的之前两年。原告增加的确认所有权的诉请是一个独立的诉,应该先审确认所有权的诉,然后才能审赔偿损失之类的诉。
  被告紫竹物业公司辩称:1.根据相关规定,涉及到小区有关物业和管理的重大事项,需要业主共同决定。2.原告海德名园业委会要求租赁费用80万,前提是有会所的所有权或者有效的裁判文书确认会所归业委会所有,但是业委会并没有提供相关证据证明会所归业委会所有。3.其公司是物业服务单位,要求其公司承担相应的责任没有依据。4.对原告增加诉请没有异议,但是要等所有权确认之后才能审理损失赔偿。
  宜兴市人民法院一审查明:
  宜兴市新街街道海德名园一、二、三期小区的开发商系被告恒兴公司。在海德名园二期内建有海德名园会所,该会所的建设工程规划许可证载明的建设项目名称为海德名园会所、建设规模为两层1215平方米。该证的“附图及附件名称”内载有:其中物业管理用房建筑面积700平方米,核发红卡等内容。根据规划部门的解释,“核发红卡”的房产不得销售。该会所至今没有房产证。2008年11月1日,恒兴公司与被告紫竹物业公司签订物业移交验收接管协议,该协议第一条移交物业基本情况载明移交物业为海德名园11万8千8百多平方米的住宅。第三条载明本物业管理区域内配置的会所、物业服务用房等情况如下:1.会所,位于海德名园二期第26幢,面积1123平方米,使用情况为部分开放;2.物业管理服务用房,位于会所二楼,475平方米,使用情况为实际投入的物业用房还不止475平方米。协议约定紫竹物业公司自2008年10月30日开始承接物业。海德名园二期第26幢会所除物业公司使用的476平方米物业用房外,其余面积647.62平方米是由恒兴公司使用或控制。海德名园小区于2013年 8月18日成立首届业主大会,于2017年3月 24日进行第二届业主委员会换届选举,第二届业主委员会任期五年。第二届业主委员会于2017年4月两次书面通知恒兴公司商讨小区管理,会所、人防工程的使用管理等事宜。
  江苏省宜兴市人民法院一审认为:
  对于小区会所在有合法规划、没有规定、没有产权证的情况下,有约定从约定,没有约定的,如有证据证明会所的成本实际列入了商品房建造成本,构成商品房对外销售价格的组成部分,则归业主所有。本案应认定海德名园二期第26幢会所的成本实际已列入商品房建造成本,构成商品房对外


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