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唐学富、庞华与合肥建鑫房地产开发有限公司给付瑕疵担保责任纠纷案 公报案例

【全文】【法宝引证码】CLI.C.96952560

唐学富、庞华与合肥建鑫房地产开发有限公司给付瑕疵担保责任纠纷案


  [裁判摘要]
  买卖尚处于租赁期间的房屋,出卖人应当告知买受人房屋租赁合同的内容,但承租人的履约能力属于商业风险范畴,不属于出卖人先合同义务,买受人应自行审查与承担。租赁期间房屋产权发生变更,除当事人有特别约定外,租金自产权变更之日归买受人所有。买受人在产权变更后,因租金难以收取,以出卖人有缔约过失、交付房屋存在瑕疵为由,要求出卖人承担租金损失的,人民法院不予支持。
  原告:唐学富,男,51岁,住上海市徐汇区。
  原告:庞华,女,46岁,系唐学富之妻,住址同上。
  被告:合肥建鑫房地产开发有限公司,住所地:安徽省合肥市包河区望湖街道东流路。
  法定代表人:徐荣璞,该公司总经理。
  原告唐学富、庞华因与被告合肥建鑫房地产开发有限公司(以下简称合肥建鑫公司)发生给付瑕疵担保责任纠纷,向安徽省合肥市包河区人民法院提起诉讼。
  原告唐学富、庞华诉称:被告合肥建鑫公司与上海绿地建筑工程有限公司合肥分公司(以下简称绿地建工合肥分公司)均系上海绿地集团旗下公司。因绿地建工合肥分公司拖欠原告唐学富巨额工程款未付,经上海绿地集团安排,原告唐学富、绿地建工合肥分公司和被告于2012年7月就绿地建工合肥分公司拖欠原告唐学富工程款事宜签订了《抵房补充协议》,约定绿地建工合肥分公司购买被告开发的位于合肥市太湖路海顿公馆商业街B区113-118, 213-217,313-317,413-415,417室房产转让给两原告,购房款从被告应付给绿地建工合肥分公司的工程款中冲抵。2013年3月29日,两原告与被告签订了十五份《商品房买卖合同》,合同约定被告将案涉房屋出售给两原告。同时,被告告知原告该房屋带有租期为十年的租约,要求两原告承诺原租赁合同继续有效,原告遂在合同补充协议栏注明“客户已知晓该房屋已租赁并承诺原租赁继续有效”。此后,原告多次要求被告就原租赁合同相关权利义务办理变更手续,被告均以种种理由拖延。在原告的不断催促下,被告承诺租金由其代收然后支付给原告,并向原告转账支付了2012年8月1日至2013年3月31日的租金1 258 712元。2013年6月4日,原告与被告办理房屋产权转移登记手续,后因未收到被告承诺转移支付的房屋租金,原告唐学富多次前往被告处,请求协调解决房屋租赁合同及收取房租的事宜未果。原告唐学富遂前往租赁场地找承租人合肥君悦企业管理有限责任公司(以下简称合肥君悦公司)催要房租,对方以原告非合同相对人、房租纠纷尚在人民法院处理中予以拒绝。此时,原告方知晓在原、被告达成以房抵债意向时,合肥君悦公司即开始拖欠房租,被告不惜采用替承租人垫付租金的方式,隐瞒销售房屋已经存在重大风险隐患以顺利达成交易。被告在原告办理产权登记后,就其垫付租金向人民法院起诉合肥君悦公司,并申请对合肥君悦公司经营场所设备进行保全,造成原告无法实际使用房屋。原告请求法院判令:1.被告赔偿两原告租金损失 5 503 244.84元及相应利息损失(租金损失为未能收取的租金,自2013年4月1日起至 2015年10月11日;相应利息损失分段计算,以到期应付未付租金为基数,自逾期之日起至实际还款之日止,按年利率10%计算);2.本案诉讼费由被告承担。
  被告合肥建鑫公司辩称:1.缔约过失责任只存在合同订立阶段,本案涉及的十五份商品房买卖合同及工程款抵房的协议属实,系双方当事人真实意思表示,且已履行完毕,被告不存在缔约过失;2.被告不存在原告所主张的过失行为,就商品房买卖合同性质,被告仅需就房屋的坐落面积、质量、是否存在产权争议状况的主要条款,向对方告知,原告在签署商品房屋买卖合同已经知晓案涉房屋存在第三方租赁的情况,并认可该租赁行为。至于原告所主张的承租人履约能力情况是原告的审查范围。3.房屋租金属于法定孶息,产权变更后其收租责任即转移至新的房屋所有人。4.原、被告在2013年3月29日签订商品房买卖合同时,被告已依法向原告示明了案涉房屋存在先租赁合同关系,原告也附随确认签收了租赁合同,在次日,被告及时向承租人履行了通知义务,就此整个商品房买卖合同,被告并没有违约行为;5.原、被告是商品房买卖合同关系,而原告主张的租金及相关利息是基于法定承继的关系,原告消极行使权利,并主动放弃向涉案房屋承租方君悦公司追偿权利。原告最终损失系其消极行使权利造成,原告要求被告承担租金等相关损失并无法律依据。
  安徽省合肥市包河区人民法院一审查明:
  2012年7月,唐学富、绿地建工合肥分公司、合肥建鑫公司三方就绿地建工合肥分公司拖欠唐学富工程款事宜签订了《抵房补充协议》,协议确认合肥建鑫公司应付绿地建工合肥分公司工程款3482万元;协议同时约定绿地建工合肥分公司购买合肥建鑫公司开发的位于合肥市太湖路海顿公馆商业街B区113-118,213-217,313-317,413-415,417室房产(面积共2543.13平方米,总价31 297 281元)转让给唐学富,购房款从合肥建鑫公司应付给绿地建工合肥分公司的工程款中冲抵。2013年3月29日,唐学富、庞华与合肥建鑫公司签订十五份《商品房买卖合同》,合同约定合肥建鑫公司将标的房屋出售给唐学富、庞华。每份合同的最后一页补充协议栏均有合肥建鑫公司员工


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