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***与***房屋租赁合同纠纷上诉案 法宝推荐

【全文】【法宝引证码】CLI.C.8983892

***与***房屋租赁合同纠纷上诉案


浙江省宁波市中级人民法院
民事判决书
(2017)浙02民终317号

  上诉人(原审被告):***。
  委托诉讼代理人:谢凤展,浙江正清和律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:王莉萍,浙江正清和律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告):***。
  法定代表人:徐浩,该公司总经理。
  委托诉讼代理人:屠坤鑫,浙江文天律师事务所律师。
  上诉人***因与被上诉人***(以下简称梵森物业)房屋租赁合同纠纷一案,不服宁波市江东区人民法院于2016年11月20日作出的(2O16)浙0204民初3475号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
  ***上诉请求:撤销原判,改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由:1.一审法院对合同解除时间与租金标准认定事实不清。扶手电梯系通往上诉人经营超市的唯一通道。被上诉人于2015年12月21日关闭通往上诉人经营的二楼超市主通道的楼梯、电梯、消防通道,并切断超市内外电源,导致店内食品饮料、速冻食品等全部腐烂,损失惨重,被上诉人对此应负全部责任,此时间为合同解除时间。被上诉人对市场内其他铺位给予租金减半的政策,也应给上诉人该政策。上诉人和被上诉人签订《商铺租赁合同》前,做过市场调查,市场整体规划图里载明二楼为肉食等摊位,且上诉人去现场实地考察也是客流量充足,作为合同附件的规划图是合同内容不可或缺的组成部分,被上诉人不可随意更改。但2015年2月10日,上诉人经营的超市开业,被上诉人在未进行任何通知的情况下,于2015年4月1日将二楼其他商铺全部搬到一楼,导致上诉人超市经营惨淡。2.一审法院判决上诉人缴纳管理费,适用法律错误。对格式条款理解发生争议的,应按照通常理解予以解释,对格式条款有两种以上解释的,应作出不利于格式条款一方的解释。上诉人认为合同未明确公共照明涵盖的具体区域、范围及扶手电梯在未开通的前提下是否仍需支付相应的管理费,应作出不利于被上诉人的解释。3.一审法院认定主体有误。应以宁波安多玛克国际贸易有限公司作为合同主体。2014年5月15日,双方当事人第一次签订合同时,上诉人的营业执照尚未办理好,等2014年10月21日签订第二份合同时,营业执照已经办理好了,此后上诉人多次向被上诉人提出变更合同签订主体,被上诉人不予理睬。4.一审法院未予认定上诉人缴纳的27500元租金,事实认定不清。
  梵森物业辩称,一审法院认定双方间的合同解除时间正确。二楼规划是招商过程的市场蓝图,至于市场是否形成,系投资者应考量的商业风险。禽类、肉类商铺的搬迁是被上诉人与其他租户协商一致的结果。被上诉人的公共管理不存在问题。请求驳回上诉,维持原判。
  梵森物业向一审法院起诉请求:1.解除原、被告签订的编号为2014-8-10A《商铺租赁合同》,被告返还承租的商铺;2.被告向原告支付2014年8月15日起至实际返还之日止的租金、管理费(暂计至2016年3月1日为175764.38元);3.被告向原告支付每期租金及管理费的迟延履行利息,按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计,自每期应付款日起计算至实付款日止(暂计至2016年3月1日为6317元)。
  一审法院审理认定事实:东投公司系位于莘苑路711、695、689号房屋所有权人。2013年8月20日,东投公司与原告梵森物业签订《房屋租赁合同》,将包括涉案房屋在内的菜场整体出租给原告,租赁期限为2013年11月1日至2023年12月31日,东投公司同意原告转租。
  后原告与被告签订编号为2014-8-10A的《商铺租赁合同》一份,约定:原告将位于宁波市东部新城莘苑路711号莘苑菜场主二层2某电梯旁商铺出租给被告,用于经营品牌为安多玛克的超市;租期为2014年8月15日至2023年12月31日,其中2014年8月15日至2014年11月14日为免租期,该期间无需支付租金,但需支付物业管理费及水电等能源费用;管理费为1600元/月,每三个月付一次;租金每三年递增一次,第一年至第三年租金为220000元,第四年开始为270000元,第七年开始为320000元;租赁保证金50000元,于合同签订后3个工作日内付清;管理费包含项目为公共区域照明费,电梯使用费,电梯使用电费,电梯维护保养费,电梯损耗折旧费,垃圾清运费,化粪池维护费,公共区域的清洁卫生、绿化、保安服务、配电维护、消防维护、公共设施维护保养等费用。合同另就双方的违约责任等进行了约定。被告已于2014年8月18日支付涉案商铺的保证金5万元。
  2014年12月30日,被告在承租房屋上注册成立宁波安多玛克国际贸易有限公司。
  一审法院认为:本案的争议焦点如下:
  一、涉案房屋租赁合同何时解除。被告辩称因原告于2015年12月21日关闭通往超市的扶手电梯及电子门,故合同自此目的无法实现,故于此时解除。但原审法院通过现场勘查认为,该扶手电梯系通往超市的重要通道,但并非唯一通道,顾客仍可以从升降电梯及楼梯处通往超市,故合同尚可履行,被告辩称不成立。相反,被告未按时缴纳租金及管理费,违反合同约定。原告称已进行催讨并将解除的意思表示通知对方,但证据并不充分,故合同于本案诉状副本到达被告时起解除,即于2016年6月28日解除。因被告于庭审中认可尚未腾房,故负腾退义务。
  二、涉案房屋的租金标准。


  ······

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