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商品房买卖合同中开发商违约责任分析
【作者】 王艳彦;李红【写作年份】 2013
【文献分类】 合同法【关键词】 预售商品房合同;逾期交付;违约责任
【全文】法宝引证码CLI.A.093922    
商品房买卖合同中开发商违约责任分析

王艳彦;李红


【摘要】房价的飙升和白热化一直在挑战着群众的心理承受度,关系着群众的切身利益。然而面对开发商的强势,处于弱势地位的购房者总是容易被房地产业的某些“规则”所潜,让购房者欲哭无泪。本文通过分析一个相当普遍的开发商逾期交房案例,进一步阐述普遍不代表合法的基本认知,购房者不能再为开发商的违规操作买单,这场强势行业与弱者之间的对抗只有依靠法律的力量才能将不合理的“潜规则”击碎,维护群众的根本利益及法律权威。
【关键词】预售商品房合同;逾期交付;违约责任

  

   一、案情简介

   2006年1月12日,李某同山东A公司签订商品房买卖合同,约定出卖人某公司应当在2006年8月15日前,依照国家和地方人民政府的相关规定,将验收合格、水电暖气讯达到使用条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人李某使用。2007年2月13日,涉案房屋经规划验收合格。2007年8月23日,涉案房屋经过整体统一验收并予以备案。A公司于2007年12月20日将办证资料提供齐全,申请房产管理局办理房屋所有权登记。李某主张A公司于2007年8月23日向其交付房屋。A公司无证据证实具体交付房屋时间。李某于2008年6月23日取得涉案商品房的所有权证书。李某以A公司逾期交房及逾期办理房产证为由,起诉至法院要求A公司承担违约责任。

   二、分歧意见

   第一种意见认为:原、被告的商品房买卖合同为有效合同,对双方具有约束力。原告以被告未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、未签署房屋交接单为由认为该房屋一直未能交付使用的主张不符合实际,单证不齐全不能说明该房屋不能被实际交付使用,原告也并未因单证不齐全和房屋质量问题而拒绝接收房屋。而且事后被告已办理完涉案楼房的竣工验收,证明工程质量合格。依据现有证据不能确定涉案楼房的实际交付时间,原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求应不予支持。由于不能确定房屋的实际交付时间,原告依据合同第15条被告应在商品房交付使用后的180日内办理权属登记备案的条款、要求被告支付逾期办证违约金的主张,证据不足。应判决驳回原告诉讼请求。

   第二种意见认为:应判决A公司承担逾期交房的违约责任。

   根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”双方当事人签订的商品房买卖合同真实有效。双方当事人在合同中约定了房屋的交付条件,即合同第8条约定:出卖人应当在2006年8月15日前,依照国家和地方人民政府的相关规定,将具备下列第1、5种条件(1、该商品房经验收合格;5、水、电、暖、路、气、讯达到使用条件),并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。因此,本案中涉案房屋的交付使用不仅要达到对房屋的转移占有,同时还要符合该商品房经验收合格与水、电、暖、路、气、讯达到使用条件这两项双方当事人明确约定的交付条件。

   根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条:房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。谨防骗子

   根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条:交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

   根据国务院颁布的行政法规《城市房地产开发经营管理条例》第17条:房地产开发项目竣工后,经房地产开发企业申请,房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。经验收合格后,方可交付使用;未经验收合格的,不得交付使用。

   从以上法律法规可以看出,经过验收合格是交付房屋的必备条件,这是法定的带有强制性的要求,本案的涉案房屋交付条件,既有当事人的约定,又有法律法规的强制性规定,因此,本案中的涉案房屋只有通过竣工验收并且水、电、暖、路、气、讯达到使用条件时,才能够交付。

   双方当事人约定的交付日期为2006年8月15日,而根据竣工验收备案表的证明,涉案房屋于2007年8月23日经过整体统一验收并予以备案。也就是说涉案房屋只有在2007年8月23日才真正具备交付的条件,在此时间之前交付房屋即是将没有经验收合格的商品房交付给购房人,应当是无效交付,此时距离约定的交付日期2006年8月15日已经构成了逾期。虽然A公司主张其是在2006年9月份将房屋钥匙交给李某,但是无证据证明,即使是在这个时间交付也已经构成逾期,同时,这个时间交付房屋不符合交付的强制性要件,属于无效交付。因此,无论从何种角度看,A公司都应当承担逾期违约责任。

   三、本案意见

   我们赞同第二种意见,即开发商应当承担违约责任。

   观点一:形式上是否完备关系交付使用的效力。

   第一种意见认为“单证不齐全不能说明该房屋不能被实际交付使用。”若是缺乏竣工验收证明,即使申诉人当时已经居住到房屋中去了,也不能证明房屋被实际交付使用,因为交付使用代表着风险的转移,一个连竣


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