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论房地关系与统一不动产登记簿册
【作者】 张双根【写作年份】 2014
【文献分类】 物权
【关键词】 不动产;房地关系;建设用地使用权;在建建筑物;统一登记簿册
【全文】法宝引证码CLI.A.086796    
论房地关系与统一不动产登记簿册


——兼及不动产物权实体法与程序法间的交织关系

张双根


【摘要】基于编制原则与功能定位,不动产登记簿册的统一取决于实体法上不动产概念及其物权关系的构造。就国有建设用地范围内的“房地关系”,建筑物不论是否采取区分所有形式,均应与建设用地使用权或其共有份额一起,共同作为不可分之“元素”而构成一个整体,成为一个处分行为之客体;在建建筑物只能成为建设用地使用权或其共有份额的重要成分,只能以后者来构建相关物权关系。惟其如此,才能形成真正意义上的“房地一体”制度,进而在赋予建设用地使用权以“准土地”之身份后,才能实施真正的“房地合体”登记,实现我国不动产登记簿册的实质统一。
【关键词】不动产;房地关系;建设用地使用权;在建建筑物;统一登记簿册

  

   导论

   虽然2007年《物权法》(第10条第2款)已有明确交代,但不动产统一登记的立法工作,直到最近一年才在新一届政府的推动下,有声有色地开展起来。依官方公布的立法规划,将于2014年6月底前出台《不动产登记条例》,然后再用三年左右时间全面实施不动产统一登记制度。立法的宗旨在于实现登记的“统一”,做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。[1]其中登记机构的统一,在政府机构改革与职能转变的大背景下,自然最受公众与学理的关注,[2]且近期国土资源部之下正式挂牌成立“不动产登记局”,也标志着不动产登记“四统一”工作已迈出重要一步,结束所谓“九龙治水”的局面。[3]不过,登记机构的统一,只是统一不动产登记制度的第一步,并非其全部。自理论上言,“统一”意味着登记制度在整体上的内在体系化与系统化,意味着登记机构、登记簿册、登记程序以及各种登记之效力的实质性统一。若不能如此,即使已实现登记机构的统一,其“统一”也仅流于形式,与房地登记分属不同机构的现状相较,只是百步与五十步之别。

   在登记制度实质性统一的各项要素中,登记簿册是不动产登记得以操作的载体,是不动产登记制度赖以存在的基础,因此,登记簿册的统一无疑是接下来登记统一工作的另一重头戏。[4]而如何形成统一的登记簿册制度,可自内外两方面来观察:在其外部,需回答应设置哪些种类的登记簿册,以及各登记簿册彼此间的关系;在其内部,登记簿册之名称、各登记栏目及其名称、各登记栏目内可登记的权利与事项、各登记栏目以及各登记事项间的关系等,这些登记簿册构成要素应如何协调统一。离婚不离婚是人家自己的事

   同样因为登记机构的不统一,我国目前已有的不动产登记簿名目繁多。这一现状是否随登记机构的统一而有所改观,尚在未定之中。[5]其中,土地登记簿与房屋登记簿之分设,因现行法将建筑物视作独立于土地之不动产,[6]似乎自始具有当然的制度正当性,而学界也因此常不具详论。[7]但在本文看来,“房地”应否分享登记簿册,恰是登记簿册统一工作的核心所在。这不仅因为房屋登记事关大众百姓且为日常不动产登记工作的重点,更因为“房地关系”在实体法构造上的疑难点,一直因未深入讨论,呈掩饰状态,而统一登记簿册之立法,恰是揭开其遮掩的契机,使其完全暴露出来,从而上述统一登记簿册之内外两方面的问题,在“房地”登记簿之统一中,也就得以全面的呈现。有鉴于此,本文特以国有建设用地领域的“房地关系”为分析重心,由实体法而至登记程序法,落脚于统一的 “房地”登记簿如何构建,并借此揭示不动产物权实体法与登记程序法间的彼此交织关系。在此之前,为明晰论文思路,有必要先行详示其问题脉络。

   一、问题的呈现

   欲明了我国法上的问题所在,先须把握不动产登记法一般理论上,不动产登记簿册在设置上所须遵循的原则。

   (一)登记簿册统一所应遵循的原则

   登记簿册之设置,一方面须遵循登记簿册的编制原则,另一方面又取决于不动产登记法的功能定位。前者着眼于登记簿册自身的构造逻辑,后者则牵涉登记簿册在整个不动产法律制度中所承担的角色。

   1.“物的编成”体例

   不动产登记簿之编制,在体例上有“物的编成(Realfolium )”与“人的编成(Personalfolium)”之分,前者以不动产(物)为登记簿册的编制基准,后者则以权利人为主线。[8]考察我国现行的不动产登记,在地上建筑物或房屋登记方面,以基本单元之房屋,作为房屋登记簿的编制基准。[9]在土地登记方面,则以“宗地”作为基本单元来设置土地登记簿。[10]尽管这一“宗地”概念的内涵仍有待厘清(见下述),但其所隐含的以客体为准的编制思路,仍不揭自明。因此,现行不动产登记簿之编制,基本采取“物的编成”体例。而且,这一编制技术在我国践行既久,已有相当的积累,目前看不出有改弦更张的必要,[11]故大体可断言,房地登记统一后,统一的不动产登记簿册,在编制上仍坚持“物的编成”体例。

   那么在编制登记簿册时,这一编制体例具体表现在哪些方面呢?对此学界阐发不多,而在本文看来至少有以下几个方面:第一,所谓“不动产登记簿”者,顾名思义,就是为“不动产”所编制的登记簿册,因此,享有为其编制独立的登记簿册之“资格”的,只能是“不动产”。这虽是不言自明的道理,但因关乎本文立论的大关节,不得不特别提出。不动产所享有的这一资


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