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商铺经营转让的法律探析
【作者】 汪军【写作年份】 2015
【文献分类】 民商法学【关键词】 商铺经营;转让;法律探析
【全文】法宝引证码CLI.A.090696    
商铺经营转让的法律探析

汪军


【关键词】商铺经营;转让;法律探析

  

   伴随着房地产市场的发展和商业经营活动的日趋活跃,越来越多的普通市民参与到商铺租赁和商业经营活动中来。在此过程中,难免会因为专业知识和业务不熟而发生一些纠纷。在商铺市场中经常会遇见所谓“二房东”或“三房东”,这其中就存在“盘店”的问题。俗称的“盘店”,其实涵盖了法律规定的两种租赁合同变更方式,即房屋转租和租赁权利的转让。

   本文通过探讨案例项下的商铺经营转让中的法律关系,重点分析商铺经营转让的权利性质、租赁转让合同的效力认定以及租赁转让纠纷的处理等基本问题。

   一、商铺经营转让的概念和特征

   商铺经营转让,是承租人将所租赁使用的出租人商铺,包括商铺之内的设施与物品,有偿移转给受让人,受让人继续租赁商铺进行经营的民事法律行为。

   商铺经营转让,是包括租赁权利转让合同、买卖合同在内的独立的民事法律行为。其概念包括如下内容:

   第一,转让行为涉及三方当事人,这三方当事人包括商铺的所有权人即出租人,租赁使用商铺并且对商铺内的设施与物品享有所有权的转让人(在与出租人的租赁合同中,同时为承租人),以及接受商铺转让并与出租人形成新的租赁合同关系的受让人(在与出租人的新的租赁合同中,作为新的承租人)。

   第二,商铺转让包括两个以上的合同,一个是转让人与受让人之间签订的租赁权利转让合同,包括设施与物品的买卖合同,另一个是出租人与受让人之间签订的新的租赁合同。转让人并非商铺的所有权人,而是商铺的第一承租人。转让人与商铺所有人之间,属于一种租赁合同关系,商铺所有人系商铺的出租人,且双方之间的租赁合同,既使是在转让人转让商铺之时仍然合法有效,转让人系在租赁合同期满之前进行转让。

   第三,经营转让房屋的性质属于能够进行商业经营的商铺,而非一般房屋。所谓商铺,是指位于城市主次道路两侧、能够作为商品销售或者商业服务场所的房屋。

   第四,转让人享有商铺之内的经营设施和物品的所有权。商铺之内从事商业经营所需的设施与物品,均为转让人所有,作为商铺所有人的出租人并不享有所有权。开弓没有回头箭

   第五,转让人与受让人之间签订的是转让合同,而非房屋转租合同或者物品买卖合同。转让人与受让人,是就转让商铺的承租权以及商铺内的设施与物品达成意思一致,受让人接受转让的目的,不仅包括购买商铺之内的经营设施与物品,更重要的是获得承租设施与物品所依附的商铺房屋的权利。

   第六,转让人的主要义务,一是商铺能够用于从事商业经营,受让人能够取得商业经营资格;二是保证商铺所有人同意与受让人之间签订新的租赁合同。转让人与受让人之间转让的标的之一,就是商铺的租赁资格。如果商铺所有人不同意与受让人签订新的租赁合同,则受让人签订转让合同的主要目的无法实现,转让合同无法实际履行,则转让人应向受让人承担违约责任。

   二、房屋转租与租赁权利转让的区别

   1、从法律关系构成来看,房屋转租是指承租人在租赁期间,将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为,转租系承租人与次承租人之间成立新的租赁合同,转租后转租人仍享有租赁权利。租赁权利的转让则是指转让人在租赁期间,将房屋租赁资格转让给受让人,即转让人与房屋产权人的出租合同已经据此解除,转让人由此退出租赁关系,转而由受让租赁资格的受让人与房屋产权人建立新的租赁合同关系。

   2、从法律行为有效的前提条件来看,承租人(转让人)无论是转租房屋,还是转让房屋的租赁权利,均应取得出租人的同意,但在同意的表现形式上略有不同。转租中一般有两种形式,一是在本租合同中已经约定了承租人可以转租的条款,二是出租人在本租合同之外另行同意。而租赁权利的转让,在法律性质上属于合同一方(转让人)对于合同权利的概括转让,通常不会在合同中先行约定,只能另行取得出租人同意。

   3、从违反上述前提条件(即承租人没有取得出租人的书面同意)的法律后果来看,房屋转租合同属于无效,出租人可以直接解除与承租人之间的本租合同;而在租赁权利的转让中,转让人将租赁权利转让给第三人的行为并不当然无效,但出租人有权以违约为由要求转让人承担相应民事责任。

   4、从是否前后合同之间存在约束关系来看,房屋转租中,转租合同对于本租合同具有附随性,具体表现在:(1)房屋转租期间,本租合同发生变更、影响转租合同履行的,转租合同应当随之变更;(2)房屋转租期间,本租合同解除的,转租合同应当随之解除;(3)转租合同约定的租期最后时限,不得超过本租合同中约定的最后租期。而租赁权利转让之后,由于承租人(转让人)退出租赁合同,受让人与出租人建立租赁关系时,可以不受已经终止的原租赁合同的约束,重新设定双方的权利义务关系。租赁权利转让的法定情形除此之外,其他情形下的租赁权利转让应以何为成立要件,合同法未作明文规定。

   三、商铺经营转让的内容

   商铺经营转让中的转让标的,不仅包括商铺的租赁权利,还有商铺之内设施、物品等


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