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不动产登记机构法定职责探讨
【作者】 李世平【写作年份】 2017
【文献分类】 物权【关键词】 不动产;登记机构;法定职责
【全文】法宝引证码CLI.A.0100478    
不动产登记机构法定职责探讨

李世平


【关键词】不动产;登记机构;法定职责

  

  2007年10月《中华人民共和国物权法》 (以下简称《物权法》)颁布实施,2015年3月1日起施行《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》),随后又颁布了《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)。历时8年,吹响了我国不动产统一登记的冲锋号。2015年3月1日,江苏省徐州市不动产登记机构发出了全国第一本不动产权利证书,时至今日,全国绝大多数省市县都已成立了不动产登记机构。

  虽然《物权法》《条例》《细则》明确不动产登记须在不动产登记机构进行,并赋予其法定职责,但不尽细化与明确,本文在此进行细化探讨。

  一、不动产登记机构

  不动产登记机构就是对不动产权利进行登记的机构。为何必须登记?原因就在于不动产的特殊性。不动产权利的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。不动产登记,对于维护社会主义市场经济秩序,维护国家基本经济制度,对于维护人民群众切身利益,意义重大。国家与人民群众既寄其重望,又赋予其法定职责。不动产登记机构,必须厘清物权权益关系,保护物权,充分发挥物的效用。

  (一)机构创设的合法性

  不动产登记机构是政府重要的职能部门,依据《物权法》

十条“国家对不动产实行统一登记制度;不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理”,以及《条例》6条“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”,不动产登记应在各级政府机构中设立。

  无论是从国家级基本法层面的《物权法》,还是《条例》,都明确了不动产登记机构确立的合法性。

  (二)机构创设流程的有效性

  根据相关法律法规,2013年中央编办针对不动产登记发布《关于整合不动产登记职责的通知》(中央编办发[2013]134号),明确“不动产登记职责整合后,按照人随事走的原则,适当加强国土资源部相关机构和人员,在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子”,明确国家层面的登记机构设立在国土资源部(国土资源管理部门),明确了不动产登记机构名称与归属。

  2015年7月国土资源部、中央编办《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》指出,“县级以上人民政府应当确定一个部门为本地区的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级不动产登记主管部门的指导、监督……将原来分散在各部门的登记机构进行整合归并,尽快实现不动产统一登记机构的有机重组和工作流程再造”。据此可以确定,县级以上人民政府管辖区域内只能存在一个不动产登记机构,且受本级政府主管与上级不动产登记主管部门的指导、监督,服务于本辖区。

  此后省市县各级地方政府根据有关法律法规和中央编办、国土资源部有关文件,都相续出台了关于成立各省市县不动产机构的文件,如江苏省机构编制委员会《关于整合不动产登记职责的通知》(苏编[2014]11号)“不动产登记职责整合后……在省国土资源厅设立不动产登记局,地籍管理处改为不动产登记局挂牌”:再如南京市机构编制委员会《关于整合不动产登记职责的通知》(宁编字[2015]38号),“设立市不动产登记局,为市国土资源局直属行政机构,挂”地籍管理处“牌子”。由此可见,中央、国家、省市各级政府都从机构设置、编制确定、规范成立等方面明示了有效程序。

  (三)顺民心而立

  通常的不动产登记有:房产管理部门的房屋所有权登记、国土资源管理部门的土地使用权登记、农业部门的农村土地承包经营权登记,林业部门的林地林权登记和其它部门的水域滩涂、渔业养殖权、海域权、探矿权、采矿权登记等,它们分散在不同部门,归属不同管理体系,遵守不同的法律法规,采用不同的标准,发布在不同的信息平台,分别进行登记;虽同属不动产权利,但往往同一权利人为同一不动产权利需在不同部门之间来回奔波,事倍功半,劳民伤财,政府工作效率低下,群众怨言四起。

  总而言之,不动产登记存在五个不统一:登记机构、登记依据、登记簿册、登记程序、登记效力不统一。因此必须将上述所有各项不动产权利集中在一个部门进行登记,做到:法律法规文件统一标准、统一信息平台、统一归并管理。不动产权利人只进一道门,就能办妥全部不动产权利事宜,既提高了政府的工作效率,又提升了政府的公信力,此乃顺民心而立。

  (四)机构成立

  全国不动产登记机构的成立模式基本相同,以南京市不动产登记机构成立简叙之。

  1.按法而行:依据《条例》和各级编办文件,由政府(由市委常委分管副市长)牵头、国土资源管理部门协调工作组相继成立,落实机构职责与编制。

  2.全面沟通:国土管理部门与市住建委、房产局、农委(林业管理部门)等部门从政策到技术标准,从资料到信息平台,从人员到办公场所,全面协调,统筹安排。

  3.明确职责:明确不动产登记在登记部门、不动产交易管理仍在房产管理部门等各项职责归属。

  4.过渡运营:自2016年6月28日不动产登记开始试运行

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