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划拨地转性出让进行商品房开发的法律问题探讨
【作者】 姜仲波【写作年份】 2013
【文献分类】 房地产法【关键词】 划拨;出让;土地出让金;补缴;受让人
【全文】法宝引证码CLI.A.089041    
划拨地转性出让进行商品房开发的法律问题探讨


——以补交土地出让金的义务主体为视角

姜仲波


【摘要】社会实践中相当数量上存在划拨用地转化为出让用地进而进行商品房开发、入市交易的行为。《城市房地产管理法》第39条规定的“……应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”自生效以来,在法学理论界和法律实务界引发了广泛争鸣,而在现实生活实践中,更是促发了商品房买受人被以各种形式和理由要求承担补交土地出让金或其中一部分的情况,寻根溯源,厘清补缴土地出让金的义务主体是“变性”后的土地使用权受让人,对于统一理论认识和实务操作意义匪浅。
【关键词】划拨;出让;土地出让金;补缴;受让人

  

   一、问题的提出

   某市甲厂于1988年3月获得位于该市A区B路面积为13560平方米的划拨用地使用权,用途为工业用地。1991年,该地块变更规划用途为住宅,并由乙房地产开发公司取得国有土地使用权。乙公司随后进行商品房开发建设并于1992年建成上市交易。1992年5月,朱某交款7万元购得其中房屋一套,于1993年2月缴纳相关费用和契税,办理房屋所有权登记并取得房屋所有权证书,登记簿与所有权证书均载明:产权来源商品楼、产权性质私产。2012年6月,白某签约购买朱某该套房屋,并于2012年8月完成房屋所有权变更登记,取得白某为所有权人的房屋所有权证书,注明:房屋性质私有房产、规划用途住宅、建筑面积60平米、产权来源买卖。2012年10月,白某持所有权证书等申请办理土地使用权登记,被告知:作为“受让方”,白某需补交该地块欠补缴的土地出让金相对应比例部分后方可办理。

   二、划拨地转出让后开发销售商品房的法律关系顺序解析与逻辑关系会让它误以为那是爱情

   (一)划拨地转出让后开发销售商品房的法律关系顺序解析

   1.土地上的原始权利系国家的土地所有权。法律关系性质系所有权物权关系,主体为国家;客体为城市市区土地和法律规定属国家所有的城市郊区及农村的土地;内容为国家对土地的占有、使用、收益和处分。其中城市市区的土地主要是工业、交通、文化、建筑用地及城市居民用地,一般情况下不由国家直接使用经营而是交给机关、军队、企事业单位使用{1}。

   2.土地上的第二权利系划拨土地使用权人的建设用地使用权,如前例中的甲厂。法律关系性质系用益物权关系,主体为划拨用地使用权人;客体同上;内容为划拨用地使用权人对国有土地的占有、使用和收益,主要表现形式为建造建筑物、构筑物及其附属设施{2};本质特征是无使用期限限定和无偿性,即划拨用地使用权人无须缴纳土地出让金;取得权利的程序须经县级以上地方人民政府依法批准{3};强调不得以营利为目的使用。

   3.土地上的第三权利系出让用地受让人的建设用地使用权,如前例中的乙公司。法律关系性质系用益物权关系,主体为出让用地受让人;客体同上;内容为出让用地受让人对国有土地的占有、使用和收益,主要表现形式为建造建筑物、构筑物及其附属设施;本质特征是有使用期限限定和有偿性,即出让用地受让人需缴纳土地出让金——划拨地转性前提下即补缴土地出让金;出让形式包括协议、招标、拍卖三种,但工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的应当采用拍卖、招标等公开竞价的方式出让;出让用地使用权人有权以开发利用、生产经营为目的使用{4}。

   4.土地上的第四权利(实际属再投入后的衍生权利)是出让用地受让人对土地进行项目开发建设建成商品房而享有的房屋所有权,如前例中的乙公司对商品房的建设和所有。法律关系性质系所有权物权关系,主体为出让用地受让人;客体为商品房;内容为出让用地受让人对房屋的占有、使用、收益和处分。该权利与建设用地使用权、该所有权法律关系与建设用地使用权用益物权关系并行不悖。

   5.土地上的第五权利是商品房买受人购买获得房屋交付及所有权变更登记的权利,如前例中的朱某和白某。法律关系性质分别为买卖合同债权关系和物权变动关系,主体为出让土地使用权人和商品房买受人;客体为商品房;内容分别为交付、受领商品房及价款和办理房屋所有权变更登记进而由买受人对房屋进行占有、使用、收益和处分。该权利与建设用地使用权、该所有权法律关系与建设用地使用权用益物权关系存在“房地相随”的不动产权利变动中内在的牵连关系,即随同转让。

   6.土地上的第六权利系商品房买受人的建设用地使用权,如前例中的白某所要求的权利。法律关系性质系用益物权关系,主体为商品房买受人;客体为房屋占用范围内的土地(或相应比例);内容为商品房买受人对土地的占有、使用和收益;本质特征是有使用期限限定和依变更后的房屋所有权直接要求进行建设用地使用权的变更登记。

   (二)划拨地转出让后开发销售商品房的法律关系之间的逻辑关系

   上述权利和法律关系除4、5外均直接存在于土地之上。相互之间的逻辑关系表现为“前因后果”(无论因果之间系物权行为还是债权行为、依据是物权规范还是债权规范)、且又具有相对独立性。因果关系决定密切关联彼此衔接;相对独立性则决定权利义务不能任意混


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