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浅析商品房预售合同的性质以及与预约合同和预售认购书的区别
【作者】 段俊仿;彭丁聪【写作年份】 2009
【文献分类】 房产法
【全文】法宝引证码CLI.A.049506    
浅析商品房预售合同的性质以及与预约合同和预售认购书的区别

段俊仿;彭丁聪



  随着我国经济的发展特别是我国房地产经济的发展以及住房制度改革的深化,商品房预售已成为越来越普遍的房屋买卖形式,越来越多的消费者开始通过这一交易方式获得住房。开发商在房屋尚未建成时,就把楼宇分成各个单位(以图纸标明)来预售给客户,此时先预收首期付款,建筑期中再收一部分,待楼宇竣工并可以交付过户时再由购房人交足剩余部分的款项。相对于一般的现房买卖,商品房预售也称之为期房买卖。商品房预售能为房地产开发企业筹集资金,缓解房地产开发企业建设资金的不足,因而成为众多房地产开发企业竞相采用的售房模式。但是,在商品房预售过程中,预售合同履行的时间跨度大,不确定因素多;同时购房人和出卖方在经济实力、信息掌握能力上的悬殊差距,决定了购房人在当事人中处于明显的弱势地位,其权益极易受到侵害。因立法规定的不足和实践经验的欠缺,在房屋预售中有一些基本问题还认识不清。所以,有必要对商品房预售合同的性质进行法律探讨,以下是笔者的粗线的观点,请同行给予指正。

  一、商品房预售合同概念的简述

  商品房预售制度由香港立信置业公司于1954年首创。立信置业公司首次将尚未完全建成的在建楼宇“拆零砸碎”,“分层售卖、分期付款”。这种新型售房方式一方面可使购房人免于一次性交付巨额购房款,另一方面为售房人即房地产开发商提供了融资,解决了其建设资金不足的问题。所谓商品房预售合同,我国的《城市房地产管理法》没有做出明确规定。有学者认为,商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定时间内建成的商品房所有权移于预购方,预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。另有学者把它定义为取得商品房预售资格的商品房预售人在商品房还未竣工,房屋并未现实存在的情形下,与预购人约定在一定期限后,将竣工的房屋交付给预购人,预购人支付价金的不动产买卖合同。

  二、商品房预售合同特征的归纳

  1、预售合同主体的特定性与资质严格性。商品房预售合同的主体是特定的,预售方是房地产公司,预购方一般为法人、合伙组织和个人。法律、法规及部门规章对商品房预售合同的预售人的资格有特别的限制,因而,并非任何人都能作为预售人订立商品房预售合同。预售人必须是合法设立的房地产开发企业,根据《城市房地产管理法》第29条的规定:“房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业,应当具备下列条件:(一)有自己的名称和组织机构;(二)有固定的经营场所;(三)有符合国务院规定的注册资本;(四)有足够的专业技术人员;(五)法律、行政法规规定的其他条件。 设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的,应当予以登记,发给营业执照;对不符合本法规定条件的,不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应当执行公司法下跌你应该笑还是哭的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第五条规定“设房地产开发企业,除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:(一)有100万元以上的注册资本;(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。”本条例第六条规定“外商投资设立房地产开发企业的,除应当符合本条例第五条的规定外,还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定,办理有关审批手续。”

  2、商品房预售合同具有较强的国家干预性

  与现房买卖不同,商品房预售合同订立时作为标的物的房屋还未完成,预售方已经收取了预购方的定金和部分房款,但预购方能否在约定时间取得房屋所有权仍存在风险,显然在预售关系的当事人之中预购方处于弱势地位。为保护消费者权益、规范商品房预售环境,《城市商品房预售管理办法》对于预售商品房的条件做了强制性规定:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并己经确定施工进度和竣工交付日期。同时还规定未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。合同签订后,开发企业应依法办理商品房预售合同登记备案手续等等,这些措施都充分体现了商品房预售合同具有较强的国家干预性。

  3、商品房预售合同的标的是还在建设中的房屋具有不可预见性

  商品房预售交易合同是当事人就正在兴建的房屋所进行的交易行为,开发商负有于一定时期内将房屋兴建完成再转移所有权并交付购房人的义务。


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