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国土资源部办公厅关于印发《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的通知
【发布部门】 国土资源部(已撤销)【发文字号】 国土资厅发[2018]4号
【发布日期】 2018.03.09【实施日期】 2018.04.09
【时效性】 现行有效【效力级别】 部门规范性文件
【法规类别】 城市规划与开发建设
【全文】法宝引证码CLI.4.311691    

国土资源部办公厅关于印发《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的通知
(国土资厅发〔2018〕4号)



各省、自治区、直辖市国土资源主管部门,新疆生产建设兵团国土资源局,中央军委后勤保障部军事设施建设局:

  为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为,部制定了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(以下简称“《规范》”),现予印发。请转发至辖区内各级国土资源主管部门、相关行业协会和土地估价机构,结合本地实际遵照执行。

  本《规范》自2018年4月9日起施行,《国土资源部办公厅关于发布〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)〉的通知》(国土资厅发〔2013〕20号)同时停止执行。各地自行出台的出让地价评估政策与本《规范》不一致的,以本《规范》为准。2018年4月9日前受理,至4月9日仍未出具土地估价报告的,可按本《规范》执行。

  2018年3月9日

  附件
  国有建设用地使用权出让地价评估技术规范

  前言

  为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准,制定本规范。
  本规范由国土资源部提出并归口。
  本规范起草单位:国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。
  本规范由国土资源部负责解释。
  1 适用范围
  在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估,以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估,适用本规范;国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估,可参照本规范执行。
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  2 引用的标准
  下列标准所包含的条文,通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时,所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。
  GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》
  GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》
  GB/T 21010-2017《土地利用现状分类
  GB/T 28406-2012《农用地估价规程》
  TD/T 1052-2017《标定地价规程》
  TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》

  3 依据
  (1)
中华人民共和国物权法
  (2)《中华人民共和国土地管理法
  (3)《中华人民共和国城市房地产管理法
  (4)《中华人民共和国资产评估法
  (5)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)
  (6)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)
  (7)《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号)
  (8)《节约集约利用土地规定》(国土资源部令第61号)
  (9)《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)
  (10)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)

  4 总则
  4.1出让地价评估定义
  本规范所称的土地使用权出让地价评估,是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法,参照当地正常市场价格水平,评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。
  4.2出让地价评估目的
  开展土地使用权出让地价评估,目的是为出让方通过集体决策确定土地出让底价,或核定应该补缴的地价款提供参考依据。
  4.3评估原则
  除《城镇土地估价规程》规定的土地估价基本原则外,土地使用权出让地价评估还需考虑以下原则:
  价值主导原则:土地综合质量优劣是对地价产生影响的主要因素。
  审慎原则:在评估中确定相关参数和结果时,应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况,以及存在的风险。哎哟不错哦
  公开市场原则:评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。
  4.4评估方法
  (1)收益还原法
  (2)市场比较法
  (3)剩余法
  (4)成本逼近法
  (5)公示地价系数修正法
  出让地价评估,应至少采用两种评估方法,包括(1)、(2)、(3)之一,以及(4)或(5)。因土地市场不发育等原因,无法满足上述要求的,应有详细的市场调查情况说明。
  4.5评估程序
  (1)土地估价机构接受国土资源主管部门(或出让方)委托,明确估价目的等基本事项;
  (2)拟订估价工作方案,收集所需背景资料;
  (3)实地查勘;
  (4)选定估价方法进行评估;
  (5)确定估价结果,并根据当地市场情况、有关法律法规和政策规定,给出底价决策建议;
  (6)撰写估价报告并由两名土地估价专业评估师签署,履行土地估价报告备案程序,取得电子备案号;
  (7)提交估价报告;
  (8)估价资料归档。

  5 评估方法的运用
  5.1收益还原法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外,还需体现以下技术要求:

  ······

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