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“划拨用地”的十大法律陷阱
【专家】 齐精智【写作年份】 2018
【文章分类】 土地法【关键词】 划拨用地;法律陷阱
【全文】法宝引证码CLI.A.4104275    

“划拨用地”的十大法律陷阱

齐精智


【关键词】划拨用地;法律陷阱

  
  划拨用地是我国特有的项目建设用地的取得方式之一,是有审批权限的各级政府根据我国《土地管理法》和《城市房地产管理法》的有关规定和2001年10月22日国土资源部令第9号令《划拨用地目录》,向符合划拨用地条件的建设项目(项目使用的单位)无偿供应的土地。齐精智律师提示划拨用地的使用年限是永久的(即终止日期为批准供地的本级政府认为应该依法收回时止)。
  一、破产企业的划拨土地使用权不属于破产财产。
  裁判要旨:破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产,企业破产后划拨土地使用权可由政府无偿收回,破产企业无权处分该划拨土地使用权。
  齐精智律师提示《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》 一、根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第(四)项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定,破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产,在企业破产时,有关人民政府可以予以收回,并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业,其依法取得的国有土地使用权,应依据国务院有关文件规定办理。
  案件来源:彭新贵与河南省商水县人民政府、王立民等再审行政裁定书,[最高人民法院(2016)最高法行申2510号]。
  二、执行法院可依法拍卖划拨土地使用权。
  裁判要旨:执行法院可依法拍卖被执行人名下通过划拨方式取得的国有土地使用权,但应在拍卖过程中依法妥善处理函商当地政府、充分披露信息等执行工作具体事宜。
  齐精智律师提示在拍卖成交后,需要办理土地使用权类型变更手续,以及补缴土地出让金和重新签订《国有建设用土使用权出让合同》后才能办理土地使用权转让手续。换言之,对于国有划拨土地的拍卖转让可以在拍卖成交后再补办相关土地出让手续,即补办相关审批手续,因此执行法院对上述国有划拨土地使用权进行拍卖处置并不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》关于划拨土地使用权的转让需人民政府审批的相关规定。
  案件来源:成都北阳投资咨询有限公司诉海口市粮食局欠款纠纷执行裁定书,[四川省高级人民法院(2016)川执复168号]。
  三、未经批准擅自出租划拨土地的,租赁合同无效。
  裁判要旨:出租通过划拨方式取得的国有土地使用权的,应当报请相关政府土地管理部门批准。未经批准擅自出租通过划拨方式取得的国有土地使用权的,该租赁合同无效。
  齐精智律师提示根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,出租划拨土地使用权应当取得土地管理部门的批准,签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。未经批准擅自出租划拨土地使用权将面临行政处罚。
  案件来源:联成国际有限公司、华益(厦门)保龄球娱乐有限公司、厦门市体育中心土地租赁合同纠纷民事判决书,[最高人民法院(2011)民提字第61号]。
  四、双方均不具备房地产开发经营资质、以自用为目的就划拨土地签订的合作建房合同有效。
  裁判要旨:合作双方以自用为目的、均不具备房地产开发经营资质,可以在划拨土地上合作建房。这种行为并没有擅自变更划拨土地用途,没有将划拨土地用于房地产开发项目、以售房等开发行为获益,因此不违反法律、法规的强制性规定,合作建房合同合法有效。
  案件来源:最高人民法院,中国银行股份有限公司武汉宝丰支行与武汉中南汽车修造有限公司、武汉中合信达投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事判决书,[(2014)民提字第187号]。
  五、单独抵押划拨土地上的自有房产的,未经审批不影响抵押合同效力。
  裁判要旨:根据最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条的规定,如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地一并设定抵押的,对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续,否则,应认定抵押无效。当事人在签订抵押合同时,如果

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