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房地产权属登记的15大法律风险
【专家】 齐精智【写作年份】 2019
【文章分类】 物权【关键词】 物权法;房地产;权属登记;法律风险
【全文】法宝引证码CLI.A.4108794    

房地产权属登记的15大法律风险

齐精智


【关键词】物权法;房地产;权属登记;法律风险

  
  《物权法》第十四条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。齐精智律师提示不动产登记是不动产物权的公示方式,是当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果,不能把不动产登记理解为国家对不动产物权关系进行的干预或行政权力对不动产物权的授权或确认,不动产登记本身并不直接设定物权。
  不动产登记机关在不动产权属证书上注明的不动产权利的设定时间没有任何意义。不动产权利设立、变更、转让和消灭的时间起点应为权利记载于不动产登记薄之日。但不动产物权归属,登记簿证明力并非绝对。本文不惴浅陋,分析如下:
  一、不动产登记,仅仅是权利归属的确认和记载,本身并不直接设定物权。
  裁判要旨:我国对不动产实行国家统一登记制度,未经依法登记公示的物权,不得对抗善意第三人。但不动产登记,仅仅是权利归属的确认和记载,本身并不直接设定物权;设立、变更、转让和消灭不动产物权的,通常只能是买卖、赠与、继承、承包等合同行为或者合法建造等事实行为,以及人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等。也就是说,设立、变更、转让和消灭不动产物权的法律行为和事实行为是前因,随之相应发生的不动产物权变动及其登记是结果。因此,当事人之间发生不动产买卖、赠与、继承、承包等法律关系,经不动产登记部门依法办理相应的不动产物权变动登记后,一方当事人因反悔等原因对物权变动登记行为提出异议的,不宜在基础民事争议尚未解决的情况下迳行提起行政诉讼,一般应先行通过民事等途径解决基于买卖、赠与、继承、承包等基础民事法律关系发生的纠纷,或者依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条的规定,在提起行政诉讼的同时,申请一并解决相关民事争议,人民法院可以一并审理行政和民事争议。在基础民事争议解决、权利归属明确后,权利人可以持生效法律文书申请不动产登记部门依法变更错误的不动产物权登记。
  案件来源:中华人民共和国最高人民法院行 政 裁 定 书(2017)最高法行申8483号。
  二、不动产物权发生变更但未办理权属变更登记,物权登记人有权提起第三人撤销之诉。
  裁判要旨:法院执行裁定将不动产物权执行给当事人并办理了房屋和土地的产权变更登记手续,且土地房屋的权属一直登记在当事人名下,当事人对该财产享有独立请求权。尽管当事人取得该财产的执行裁定已被撤销,但并没有进行权属变更登记。基于物权登记公示效力,当事人仍为相关房屋土地的权利人。因此,当事人属于有权提起独立诉请的第三人,因而也具备提起第三人撤销之诉的原告主体资格。
  案件来源:中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书(2016)最高法民终570号。
  三、其他法院对经法律文书确认的不动产物权采取保全措施不能影响权利人已经取得的权利。
  裁判要旨:因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书生效时发生效力,是否进行不动产登记的变更,是所有权人的权利,并无法律规定该权利因未及时办理产权登记或者变更登记而丧失。权利人取得权利后,其他法院对涉案房屋采取保全措施并不能影响权利人已经取得的权利。
  案件来源:中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书(2015)民申字第2747号。
  四、未经审批、变更登记转让国有划拨土地使用权无效。
  裁判要旨:债务转移合同涉及国有划拨土地使用权转让的,出让方与受让方应当经有批准权的人民政府审批,并办理国有划拨土地使用权变更登记等手续。出让方未经有批准权的人民政府审批,且有批准权的人民政府因出让方违法出让国有划拨土地行为,已经责成相关土地管理部门收回国有划拨土地使用权的,出让方与受让方签订的债务转移合同未经审批且无法对效力进行补正,应确认该合同无效。
  案件来源:最高法院(2012)民申字第1553号。
  五、抵押登记时间应依抵押权记载于不动产登记簿上的完成时间确定。
  裁判要旨:权利证书上记载的抵押权设定时间早于抵押登记实际完成时间的,应以抵押权实际记载于不动产登记簿上的时间作为抵押登记完成的时间,并以此为基础来确定第三人是否知晓不动产登记权利状况。
  案件来源:邹城市和源房地产开发有限责任公司与中国农业银行股份有限公司济宁分行、山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审复查与审判监督民事判决书[最高人民法院(2013)民提字第97号]。
  六、房屋登记本应判决撤销,但撤销将影响抵押登记的效力,影响抵押权的实现,故应当判决确认房屋登记行为违法,保留房屋登记的效力。
  裁判要旨:他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制度。但是判断房屋抵押权是否构成善意取得,要结合善意取得的一般理论和案件实际情况具体分析。如果房屋抵押权符合善意取得的事实构成要素,则该善意取得亦可以构成对撤销房屋登记的阻却事由。抵押权因被担保债权的成立而成立,亦因被担保债权的消灭

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