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银行同意开发商出售已经抵押的商品房,抵押权是否消灭?
【专家】 齐精智【写作年份】 2019
【文章分类】 物权【关键词】 物权法;商品房预售许可;物上抵押权
【全文】法宝引证码CLI.A.4109281    

银行同意开发商出售已经抵押的商品房,抵押权是否消灭?

齐精智


【关键词】物权法;商品房预售许可;物上抵押权

  
  我国实行商品房预售许可制度,开发商在取得《商品房预售许可证》前,各地主管部门会要求提供抵押权人出具同意预售函等文件作为前提条件。齐精智律师提示银行同意开发商出售已经抵押的商品房,抵押权消灭。银行只能对买受人支付的购房款行使价金代位权,而不能再追及于物上抵押权。
  本文不惴浅陋,分析如下:
  一、抵押权人同意抵押人处分抵押物,抵押权消灭。
  裁判要旨:双方争议的焦点是:抵押权人同意抵押人销
  售抵押房产的情况下,能否认定抵押权消灭。 首先,《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定,债权人放弃担保物权的,担保物权消灭。对于债权人同意抵押人转让抵押物的情况下,能否认定抵押权已经消灭,结合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”之规定,可以作出这样的理解,本条确立了“抵押权人同意方可转让”的基本原则,如果抵押权人同意转让抵押物的情况下,则不应由受让人代为清偿债务,在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力,抵押权的效力仅及于转让价金。本案中,农行道外支行向哈尔滨市房地产交易中心出具了《关于允许抵押人继续售房的函》,同意转让抵押物,应视为放弃抵押权,此时农行道外支行对于在建房屋已不再享有抵押权,其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权,而不能再追及于物上抵押权。至于农行道外支行因无法行使价金代位权而造成的损失,系农行道外支行与中财公司的债权债务关系,当事人应当另行主张。 其次,《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定:“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,依法享有就担保财产优先受偿的权利”。从该条规定来看,担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权,其优先的内容在于抵押物的价值,而非取得抵押物的所有权,在抵押物已经转让的情况下,作为购买人取得的是抵押物的所有权,特别是在购房人已经支付对价,并且是善意的情况下,如果再将抵押权的负担转移给购房人,显然不利于保护购房者的所有权。基于上述分析,原判决对于农行道外支行要求实现抵押权的诉讼请求未予支持,认定事实清楚,适用法律正确。裁定:驳回农行道外支行的再审申请。
  案件来源:最高人民法院(2016)最高法民申887号,《哈尔滨中财房地产开发有限公司与中国农业银行股份有限公司哈尔滨道外支行借款合同纠纷》。
  二、抵押权人同意出售抵押物并不意味其丧失了抵押权。
  裁判要旨:王国华在与鑫东源公司于2014年5月25日

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