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房地产合作开发16大法律陷阱
【专家】 齐精智【写作年份】 2019
【文章分类】 房地产法【关键词】 房地产合作开发;法律陷阱;法律解读
【全文】法宝引证码CLI.A.4108262    

房地产合作开发16大法律陷阱

齐精智


【关键词】房地产合作开发;法律陷阱;法律解读

  
  合作开发不等同于共同建造,建造行为必须在依法办理土地使用权登记和取得相关规划、建设等证书的情况下,才能在建造事实行为完成时产生设立物权的法律效力。对于没有登记在上述证书上的合作开发方,可依照相关程序确认其权利。齐精智律师提示房地产联合开发中,若仅涉及合作双方的利益则应当按照约定处理;若涉及到合作双方之外不知情第三人的权益,则应当以物权登记作为判断权利归属的依据。本文仅讨论合作双方一方提供土地使用权、另一方提供建设资金的情形。
  本文不惴浅陋,分析如下:
  一、联合开发协议内部债权关系,不足以对抗公示物权。
  裁判要旨:本案中,根据已查明事实,开发公司系案涉
  房屋所在土地的《土地使用权证》上所载土地使用权人,案涉房屋《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》亦由开发公司取得,依《物权法》上述规定,案涉房屋产权人应认定为开发公司。
  赵某主张其对案涉房屋享有可排除强制执行的权益,但其主张的依据为其与开发公司之间所签联合开发协议,该协议是其与开发公司之间的内部关系,在未对案涉土地或房屋进行变更登记或经生效裁判文书确权之前,赵某享有的仅是对开发公司的债权。在法律未另行规定情形下,该债权不足以对抗前述权属证书的公示性。
  案件来源:最高人民法院(2017)最高法民申2004号“赵某与某开发公司等案外人执行异议之诉纠纷案”,见《再审申请人赵培凯与被申请人利津县利华益恒信小额贷款股份有限公司、一审第三人东营市润泽房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉纠纷案》(审判长李明义,代理审判员方芳、于蒙),载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》(201703/71:126)。
  二、合作开发项目的房屋产权归属应依据合作协议的约定以及房地产管理部门的登记情况全面分析。
  裁判要旨:在审理合作开发房地产纠纷时,判断争议房屋产权的归属应当依据合作协议的约定以及房地产管理部门的登记情况全面分析。在没有证据证明双方变更了合作协议约定的情况下。一方当事人仅以为对方偿还部分债务或向对方出借款项、对争议房产享有优先受偿权,以及“五证”登记在其名下等事实为由,主张确认全部房产归其所有的,人民法院不予支持。
  案件来源:南昌新洪房地产综合开发有限公司与江西省南昌百货总公司、湖南赛福尔房地产开发公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审民事裁定书,[最高人民法院(2011)民申字第777号],载于《中华人民共和国最高人民法院公报》2013年第1期(总第195期)。
  三、合作开发房地产项目取得的土地使用权虽登记在一方名下,但该土地使用权是双方共同投资合作开发期间所取得的共同财产。
  裁判要旨:城建公司与敬业公司在合作开发协议中约定:‘城建公司具备房地产开发所需的资质条件,为合作项目的对外名义开发商,联合开发项目的土地出让、建设审批、房屋销售等手续均以城建公司名义办理,以确保该合作开发项目的合法性。’因此,涉案夏国用(2007)字第094号国有土地使用权证上载明的权利人虽然是城建公司,但实际上为双方履行合作开发协议的结果。对于涉案国有土地使用权的获得,除城建公司投入的资金外,敬业公司亦根据合作开发协议的约定投入1000万元。因此,涉案夏国用(2007)字第094号国有土地使用权为双方共同投资合作开发期间所取得的共同财产,并非城建公司单独所有的财产。
  案件来源:淄博市临淄区城市建设综合开发公司与淄博敬业燃料有限公司一般房地产开发经营合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院(2013)民申字第2384号]
  四、房地产合作开发中,非登记合作方不能仅因合作协议而原始取得房产所有权。
  裁判要旨:房地产合作开发中,依照约定不参与商品房建造,没有依法在土地使用证和规划建设等建造许可证簿上进行登记的合作开发方,不能仅以合作开发合同,依照物权法第三十条的规定在建造事实行为成就时原始取得房屋所有权。房屋分配协议内容,只有依照相应程序确认后,才能产生物权效力。
  陕西省高级人民法院经审理认为,天羿公司作为合作开发主体,并非物权法意义上的建造主体,并不能依照物权法第三十条的规定原始取得涉诉房屋所有权。天羿公司与万强公司关于涉诉房屋分配的协议,是双方基于合作开发房地产利润分配而进行的变更、设定涉诉房屋物权的合同法律行为,因没有登记而未产生物权效力。贾生萍、庄凯与万强公司签订并实际履行涉诉房屋的商品房买卖合同,其信赖利益应受法律保护。综上,天羿公司和郑卫提出的确权请求不能成立,判决驳回上诉,维持原判。
  案件来源:(2013)西民一初字第00002号,(2017)陕民终826号。
  五、合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人只收取固定利益的,应认定为土地转让合同。
  裁判要旨:合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人只收取固定收益,既不存在按照投资比例进行利润分成的约定,也不存在承担该项目开发经营风险的约定,故不具有合作开发房地

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