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四川省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見
【發布部門】 四川省人民政府【發文字號】 川辦發[2020]41號
【發布日期】 2020.06.01【實施日期】 2020.07.01
【時效性】 現行有效【效力級別】 地方規範性文件
【法規類別】 土地使用權出讓轉讓抵押
【全文】法寶引證碼CLI.12.1599260    

四川省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見
(川辦發〔2020〕41號)


各市(州)、縣(市、區)人民政府,省政府各部門、各直屬機構,有關單位:

  為貫徹落實《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(國辦發〔2019〕34號)精神,進一步推動我省土地二級市場建設,充分發揮市場在資源配置中的決定性作用,更好發揮政府作用,促進土地要素順暢流通,提高存量建設用地資源配置效率,為全省經濟社會高質量發展提供用地保障,經省政府同意,結合我省實際提出以下實施意見。

  一、完善市場交易規則

  (一)明晰建設用地使用權轉讓條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓,需報經有批准權限的人民政府同意。劃撥建設用地使用權經批准同意轉讓的,應當在土地有形市場等場所公開交易。以出讓、租賃、作價出資(入股)等有償方式取得的建設用地使用權轉讓,在符合法律法規規定和合同約定的前提下,應充分保障交易自由,轉讓雙方可持轉讓合同依法申報不動產轉移登記,登記機構應當依法查驗,對相關法律法規禁止交易、不符合有償使用合同約定、未達到交易條件的,不予辦理轉移登記手續。作價出資(入股)土地轉讓後可保留為作價出資(入股)方式,也可直接變更為出讓方式。閑置土地處置涉及建設用地使用權轉讓的,可重新約定開竣工時間。土地轉讓後,劃撥決定書或有償使用合同、相關登記文件等載明的權利義務隨之轉移,受讓人應依法履約。

  轉讓中涉及原土地與房屋產權證書記載用途不一致的,原則上應依據國土空間規劃統一用途,在完善相關手續後予以辦理不動產登記;確實無法統一的,在辦理不動產登記時,可按照原證書登記用途分別注明,但未經批准不得改變已批准用途。法小寶

  各地可探索實行預告登記轉讓制度,按照“先投入後轉讓”原則,以出讓方式取得的建設用地使用權,對未完成開發投資總額百分之二十五的,在交易雙方簽訂國有建設用地使用權轉讓合同後,允許依法辦理預告登記,待開發投資達到轉讓條件時,再辦理不動產轉移登記手續。預告登記權利人可以憑不動產預告登記證明及其他必要材料向發展改革、自然資源、生態環境等部門申請辦理建設項目相關手續。債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的,預告登記失效。

  (二)規範建設用地使用權出租。以出讓、租賃、作價出資(入股)等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的,不得違反法律法規和有償使用合同約定。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的,應按照有關規定上繳租金中所含土地收益,納入土地出讓收入管理。宗地長期出租,或部分用于出租且可分割的,應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度,出租人須在出租合同生效後3個月內,通過各地搭建的二級市場交易平台依法申報並繳納相關收益。出租人依法申報並繳納相關收益的,不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批准手續。劃撥建設用地使用權出租收益繳納標准及征繳辦法由市(州)、縣(市、區)人民政府確定。

  (三)健全建設用地使用權抵押制度。自然人、企業均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權辦理不動產抵押,涉及企業之間債權債務關系的須符合法律法規以及最高人民法院相關司法解釋的規定和合同約定。

  以租賃方式取得的建設用地使用權,承租人在按規定支付土地租金並完成開發建設後,根據租賃合同約定,其地上建築物、其他附著物連同土地可以依法一並抵押。各地可探索允許不以公益為目的的養老、醫療、教育等社會領域企業以有償取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資,完善抵押權實現後保障原有經營活動持續穩定的配套措施,確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。不動產登記機構和金融機構要探索建立建設用地使用權抵押風險提示機制和抵押資金管理機制,防控市場風險。劃撥土地抵押權實現時,從拍賣所得的價款中扣除應繳納的土地價款後,抵押權人方可受償。

  (四)完善土地分割、合並轉讓政策。宗地分割、合並轉讓,應有利于土地開發利用。擬分割、合並的宗地應當權屬清晰,且已依法辦理不動產登記。分割、合並後的地塊應具備獨立分宗條件,符合規劃、設計、建設、施工以及安全等要求,不影響生產、經營和使用功能。宗地分割、合並轉讓應以保障相關權利人合法權益為前提,擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的,應取得相關權利人同意,不得損害權利人合法權益。鼓勵通過分割轉讓方式,盤活低效工業用地。工業用地內的行政辦公樓、生活服務設施等不得單獨分割轉讓。

  宗地合並時,合並前使用權類型為劃撥且合並後宗地

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