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浅论房地产集合资金信托产品的风险及控制(一)
【作者】 尤杨;蔺楷毅【合作机构】 北京市金杜律师事务所
【合作刊物】 金杜中国法律期刊【主题分类】 信托信贷
【刊物年份】 2011年【期号】 11
【发布时间】 2014.05.12
【全文】法宝引证码CLI.A.2752    
  房地产集合资金信托产品是指信托公司从多个委托人(也是“投资人”,相对于单一信托而言)处募集资金,用于与房地产公司合作开发房地产项目,获得收益后支付给委托人作为投资回报的信托计划,常见形式有特定资产收益型、股权投资型、贷款型以及复合型等。
  伴随近期全国各主要城市商品房限购政策的出台和执行,不少处于信托计划中的房地产开发商面临着非常严峻的现金流压力,部分公司已经陷入经营困境。当这类房地产开发商没有能力向信托公司按期支付高额投资回报时,投资人却不愿面对投资风险,执着的向信托公司讨要预期回报,信托公司虽然有苦难言,却又不愿公开披露风险,惟恐得罪投资人和代理销售信托产品的商业银行,更不愿酿成集体诉讼,断了将来继续发行信托产品的信誉和财路,只能自己掏腰包堵上投资人的窟窿,再内部消化与房地产开发商的那些理不清的纠葛。试想一下,如果有一天信托公司再也没有能力或者不想堵投资人的窟窿,又或者投资人的风险意识、维权意识觉醒,不再满足于被敷衍的支付投资回报,转而追究事实真相和责任,事态将会如何发展?这样的平静还能继续维持吗?
  一、房地产信托产品的风险概要
  1、各类房地产信托产品的共同风险
  (1)政策风险
  房地产信托作为与房地产行业紧密相关的信托产品类别,需要承受房地产和金融两方面的政策变化。在房地产行业层面,国家不断加强对房地产融资的控制,推进限购、限贷和加快保障房建设,都将加剧房地产企业的现金流困难,增加已接受信托产品的房地产公司的履约风险;在金融行业层面,银监会对信托公司发行房地产信托产品也已经给予高度重视和控制。有消息称,银监会已经下发通知,对房地产信托余额和新增规模前20名的信托公司进行窗口指导。截止目前,已经有中信信托、平安信托、中融信托等20多家信托公司暂停了房地产信托业务。另据央行下属媒体的报道称,工行、建行均发文叫停房地产信托业务,而农行、中行在实际操作层面也已停止房地产信托业务。
  因此,房地产信托在中国是政策导向性很强的信托产品,信托产品设立、执行、终止的每一个阶段都可能受到政策变化的影响。
  (2)房地产信托项目的实施风险
  a. 房地产项目本身的潜在风险
  以投资于房地产项目的开发、建设的信托计划为例,房地产开发需要经历取得土地、审批立项、开工建设、竣工验收以及销售等多个环节,在每个环节中都有潜在的风险。如因政策变化或情势变更,开发商无法按计划取得项目有关证照;施工过程中发现重大地质原因延缓工期、增加工程造价;因施工合同发生纠纷、施工质量问题而推迟竣工验收;因项目定位不准,销售情况不理想等。我我我什么都没做
  应该说,房地产开发是一项综合性很强的工程,既是商业行为,也是一门实践科学,很难精准的预计风险会隐藏在哪里,什么时候出现,需要投资人和信托公司对房地产行业和具体项目具有一定深度的认识和理解。
  b. 流动性风险
  我国房地产开发商主要资产是土地、房产等变现周期较长的固定资产,因此,开发商比较容易出现现金流断裂而引发的流动性风险,无法按期支付信托收益,构成重大违约。
  在这种情况下,信托公司通常只有两条路可以选择:继续对项目提供资金(自有资金或另行设立信托计划),或者处置信托财产,回收资金,提前终止信托计划。无论哪种选择,都意味着新的风险和挑战。
  c. 增加成本、挪用资金风险

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