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浅析房屋租赁合同纠纷司法解释对银行业务的影响
【作者】 曹毅【合作机构】 《中国律师》杂志社
【合作刊物】 中国律师【主题分类】 银行业务及银行业务合规性审查
【刊物年份】 2009年【期号】 11
【页码】 66【发布时间】 2014.02.20
【全文】法宝引证码CLI.A.26121    
  为顺应房屋租赁行业的发展,处理房屋租赁纠纷在审判实践中存在的新情况、新问题,最高人民法院于2009年7月30日公布了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号,以下简称《司法解释》),该《司法解释》于2009年9月1日起开始施行。《司法解释》共25条,分别从房屋租赁合同范围、合同效力、装饰装修、承租人优先购买权、抵押权等方面对房屋租赁合同作了解释。该《司法解释》不仅为各级人民法院审理房屋租赁合同纠份案件作出了指引,同时为出租人、承租人、抵押权人等当事人就涉及租赁房屋的相关事宜作出了行为规范。笔者结合银行实际业务对该《司法解释》进行分析,对银行作为承租人的租赁行为及作为抵押权人处置抵押物行为应注意的问题进行研讨,以期避免相关风险。
  ―、《司法解释》的适用范围
  1、《司法解释》适用于城镇房屋,城市、镇规划区内的房屋;
  2、乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷可以参照适用《司法解释》;
  3、依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷不适用《司法解释》。
  二、租赁房屋为违法建筑物的租赁合同无效
  《司法解释》在确认三种租赁物存在瑕疵的租赁合同无效的同时,又以但书的形式规定了相应的补救措施,在很大程度上保护了房屋租赁行为。
  但租赁合同一旦被认定无效,根据《司法解释》第5条规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”即合同中“租金”条款虽因租赁合同无效而归于无效,但承租人并不能因此而免除支付使用费的义务(此时承租人支付的是占有房屋期间的使用费,是返还依无效合同取得的财产的一种方式,并不是按照合同履行支付的租金)。
  根据《司法解释》的上述规定,在银行租赁营业场所的行为中,对拟租赁的房屋,应从以下几个方面来考虑,避免承租的房屋存在权利瑕疵而给银行带来租赁风险:
  1、在租赁合同签订之前,除审查拟租赁房屋相关权属证明外,还应当审查如下文件:
  (1)拟租赁房屋是否有建设工程规划许可证,建设是否符合许可证规定;
  (2)拟租赁房屋为临时建筑的,则应审查该房屋是否取得相关部门批准,建设是否符合批准内容以及临时建筑的使用期限及是否延长。
  2、如经审查后发现拟租赁房屋存在以上瑕疵,但又确有必要租赁该房屋的,应争取在租赁合同中加入风险防范条款:“出租人应保证该租赁房屋符合相关规定及批准要求,不存在违法建筑的权利瑕疵。如租赁房屋为违法建筑而导致租赁合同无效的,出租人同意免收承租人占有使用费,并对承租人因此造成的损失承担赔偿责任”,并约定:“本条款为独立条款,租赁合同被认定无效不影响本条款的效力,双方仍应按照本条款约定履行”(上述条款是否会获得司法支持有待实际检验)。
  3、如因业务需要必须承租该瑕疵房屋,或在《司法解释》颁行之前银行已租赁类似性质的房屋,且风险防范条款无法/未及在租赁合同中得以体现的,则需在实际操作中警惕该风险,尽可能与相关批准部门及时沟通,同时密切注意涉及租赁房屋的情势变更。如可能发生诉讼风险的,及时采取补救措施,即依据《司法解释》但书的规定,在规定时限内取得规划许可或相关批准。
  三、转租期限设立不当可能导致合同无效不接我们电话 也不给拒接原因
  根据相关规定,银行在拟承租房屋为转租房屋时,应从以下几点出发以避免合同无效:
  1、应进一步对房屋出租人与次出租人(即租赁对象的转租人)所签订的原租赁合同进行审查;
  2、审查原租赁合同中是否有对转租行为有限定性约定,或明文禁止转租的条款;如有需要的,应及时(或要求转租人及时)向出租人发出通知,获得出租人对转租行为的确认;
  3、审查原租赁合同期限是否短于银行拟租赁期限,如是,则应考虑缩短银行承租期限、或选择要求转租人与出租人对原租赁合同进行变更,延长出租期限。
  四、装修装饰物的处理原则
  《司法解释》颁布前,法院在处理涉及租赁房屋装修装饰物的案件时所依据的是1988年最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第86条的规定:“非产权人在使用他人的财产上增添附属物的,财产所有权人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按照约定办理;没有约定又协商不成的,能够拆除的可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。”该规定较为笼统,在审判实践中难以把握。
  本次《司法解释》对于装修装饰物的处理作了详细规定,《司法解释》从第9条至14条规定了合同无效、合同被解除及合同到期几种情形下承租人对租赁房屋装饰装修物的处理原则:
  租赁合同无效时,对于装饰装修物的处理原则(表一)
  ┌────────┬───────────────────────────┐
  │未形成附合 │1、出租人同意利用,可折价归出租人所有; │
  │ │2、出租人不同意利

  ······

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【参考文献】   




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