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浅析军产房买卖
【副标题】 未经总后勤部批准的军产房买卖合同效力及赔偿责任
【作者】 周如峰【合作机构】 北京市兰台律师事务所
【中文关键词】 军产房;总后勤部;变更登记;合同效力;赔偿责任
【主题分类】 合同法
【摘要】 现实中,军队在保障备战、部队住用和保守军事秘密的前提下,可能仍有不少闲置土地和房屋。为了达到物尽其用、补贴国防建设的目的,部分闲置房屋,即所谓军产房,逐渐走进交易市场。因军产房的产权属于中央军委,中国人民解放军总后勤部代表其行使土地使用权和房屋所有权,因此军产房的买卖在很多地方都不同于一般的商品房买卖。目前我国的法律法规并没有对军产房买卖进行规范,实践中也存在着一些不确定因素,导致军产房买卖纠纷的处理一直没有形成统一的定论。本文笔者以军产房买卖的特殊性及其法律适用出发,结合司法实践,对未经总后勤部批准的军产房买卖合同相关问题进行浅析。
【发布时间】 2014.05.12
【全文】法宝引证码CLI.A.24941    
  一、军产房买卖概述  所谓军产房,是指建在部队通过划拨方式得来的土地上,且产权归部队所有的房屋。目前市场上流通的军产房主要有两种:一种是部队与地方单位合建的房屋,另一种是部队直接价让的现有房屋。  就第一种军产房,即部队与地方单位合建的房屋而言,参加合建的地方单位可以取得合同规定数额的房地产使用权,其使用年限为:经营性房地产不超过30年,非经营性房地产不超过50年。  就第二种军产房,即部队直接价让的现有房屋而言,该类房地产一般是住宅性质,使用期限不超过70年。  实践中,除上述两种军产房之外,部队房地产开发经营的方式还有房地产的互建、换建、土地使用权有权转让、利用房地产自办或合办经济实体等,通过上述多种方式形成的军产房都有可能进入市场流通。因此,流通中的军产房的种类不止上述两种。但因为上述两种军产房占了流通中军产房的很大比例,因此本文主要集中讨论这两类军产房。  军产房买卖与普通商品房买卖主要存在两点区别:买卖审批手续上不同,以及享有房屋的权利不同。  审批手续不同在于,军产房买卖必须经过中国人民总后勤部(“总后勤部”)的审批。未经总后勤部的审批,军产房不得进行房屋产权的变更登记。总后勤部是中央军委的四大职能部门之一,在军产房买卖关系中起着绝对核心的作用。因军产房房本的“产权单位”就是总后勤部,因此,按照相关原则性规定,不论是出租、价让、土地使用权有权转让等,只要是涉及到权利主体变更,均需先经过总后勤部的审批,否则转让无效。但在实践中,一般而言,只要当事人能够取得团级以上大单位的后勤部审批,则相关部队的房地产管理部门就会为当事人办理房屋变更登记,法院也会承认房屋权利的转让行为有效。从节省资源和提高房屋流通效率的角度来看,实践中这种变通的做法有其合理之处。另一方面,总后勤部可授予团级以上大单位后勤部以相应的审批权或将其审批权下放至团级以上大单位后勤部,所以就这一点而言,只要总后勤部授予了团级以上大单位后勤部以相应的权力或将审批权下放,则军产房只要取得团级以上大单位后勤部的审批,就是取得了总后勤部的审批。  享有房屋的权利不同在于,针对市场上流通买卖的军产房,买受人取得的都只能是军产房的使用权,并不是该军产房的所有权,这是由军产房的特殊属性决定--房屋产权属于中央军委,产权单位是总后勤部。但,这并不意味着所有的军产房都不能归个人所有,例如军队经济适用房,它可以比照普通经适房,包括市场准入标准,只是在购买主体上有严格限制,即只有军队离退休干部、达到服役最高年限的在职军官、文职干部和高级士官等才有资格购买。此外,《军用土地使用权转让管理暂行规定》中规定,部队土地使用权可以对地方单位转让,其地上建筑物、其他附着物所有权也随之转让。在这种情况下,地方单位不仅取得了房屋使用权,还拥有房屋处分权,可以对外出售、抵押等。严格意义上,这种房屋已经不属于军产房了,因为已不具备军产房的基本属性。在实践中,由于部队土地使用权是经国有土地划拨得来的,部队出让土地使用权不仅需要缴纳土地出让金,还须经过国土资源局的批准,否则有悖于国有土地使用权招拍挂的出让原则。  如上所述,地方单位和个人在市场上能够购买的,基本上只能是军产房的使用权。在正常的商品房买卖中,买受人在交房一至两年内会领到房屋所有权证,不管是50年产权还是70年产权的房屋都会有房屋所有权证,但军产房只有使用权证而无所有权证。相应地,军产房买卖也无需进行地方的“住房和建设委员会”(“建委”)的审核,即建委不会审核购房者的购房资格,双方签订的购房合同也不会在建委备案,军产房也不会在房管局进行备案登记,所有这些手续都由各部队的房地产管理部门全权办理。即,一切军产房交易都由武装力量内部全权管理。  既然如此,军产房在分割、继承、处分上都会受到不同程度的限制。比如军产房的继承,虽然《军队现有住房出售管理办法》第三十四条规定:购房者去世后,由其合法继承人或受遗赠人继承相应的权利义务。无合法继承人或受遗赠人的,住房由售房单位按法律程序接管,其他任何单位或个人不得侵占。《继承法》也规定,产权房屋属于继承的范围,但由于军产房购买的是使用权,而不是所有权,因此不属于继承财产的范围。继承人可以要求军队房地产管理部门办理变更登记,但这不受继承法的保护。  二、未经总后勤部批准的军产房买卖合同效力及赔偿责任  上文已强调,军产房的买卖必须经总后勤部的批准,否则军产房的原权利人无权转让,即使进行了转让,转让行为无效。没有总后勤部的批准,部队房地产管理部门也是不予办理变更登记的。没有办理变更登记的军产房买卖,即使买受人已经交付了全部的房屋转让款且已实际占有使用该军产房,买受人的所谓“使用权”也无法得到保障,因部队可随时无偿收回房屋。针对这种情况下出现的争议和纠纷,笔者下面将就法院管辖、合同效力及赔偿责任认定等问题进行简要分析。  1.法院管辖  首先是法院管辖


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