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一起房屋租赁纠纷案引发的几点思考
【合作机构】 北京市炜衡律师事务所【合作刊物】 炜衡
【刊物年份】 2004年【期号】 10
【页码】 44【发布时间】 2014.01.21
【全文】法宝引证码CLI.A.24950    
  一、案情介绍
  某房地产开发公司(以下简称A公司)在为某大学建设楼房后,由于某大学没有资金向A公司支付工程款,便将该楼房及其周边的附属场地(包括绿地、停车场、消防通道)为期35年的使用权交给A公司使用,以此抵付工程款。
  2000年5月16日,经某大学同意A公司与某置地投资管理公司(以下简称B公司)签订了《房屋租赁合同》,约定将该楼房及其附属场地转租给B公司,第一期租赁期限20年,租金人民币1470万元;第二期租赁期限15年,租金人民币1078万元,总租金人民币2548万元。B公司采用分期付款方式,于2001年4月18日以前付清2448万元,余款100万元作为质量保证金,待2001年5月31日如无楼体结构质量问题,全部付清。
  2000年11月3日,A公司将楼房及其周边的附属场地全部移交给B公司使用,双方就此签署了《移交备忘录》,B公司签收了房屋的全套施工资料。
  因B公司未能依约支付租金,A、B公司双方又于2000年12月1日签订了《补充协议》,约定B公司应于2001年8月31日前将欠付租金874万元中的774万元支付给A公司,余款100万元待A公司提供房产证后支付。同时还约定A公司应履行以下义务:1、将楼两侧路边宣传牌移走;2、消防设施的培训及解决草坪路灯电路走向问题;3、双方共同办理停车场伐树手续,由A公司负责实施。
  《补充协议》签订后,A公司积极履行己方义务,而B公司依然借故拖欠租金。为此,A公司于2002年6月诉至法院,请求判令解除《房屋租赁合同》并支付违约金,一审法院以《补充协议》尚未履行完毕为由驳回了A公司的诉讼请求。A公司上诉至二审法院,2003年8月二审法院仍以《补充协议》尚未履行完毕为由驳回上诉,维持原判。
  2003年10月17日,A公司将《补充协议》中己方义务已全部履行完毕,书面要求B公司给付余款,但B公司仍拒绝支付。这时A公司委托笔者于2003年11月向法院再次提起诉讼,要求B公司支付尚欠租金774万元及违约金330万元。后A公司又于2004年2月3日向法院变更诉讼请求,要求解除《房屋租赁合同》并支付违约金330万元。B公司同时提出反诉要求A公司支付违约金538万元。
  法院经过开庭审理后,A、B公司进行了庭外和解谈判,A公司要求B公司支付774万元的租金,免除其330万元的违约金,B公司仅同意支付700万元的租金,A公司对此条件不能接受。
  在谈判进入僵局的情况下,该楼房的实际承租人某信息公司(以下简称C公司)主动答应:为了A、B公司能够和解,C公司愿向A公司支付B公司不愿支付的74万元的租金。后A、 C公司进行了谈判,A公司要求C公司在支付74万元租金的同时,再另外支付本应由B公司承担的给A公司造成的损失80万元,C公司接受了这一条件即共向A公司支付154万元。至此A公司分别与B、C公司签订了《和解协议》,由B公司向A公司支付租金700万元,C公司向A公司支付154万元。和解协议签订后B、C公司分别向A公司履行了付款义务,A、B公司同时向法院对其起诉、反诉履行了撤诉手续,本案最终以庭外和解方式结案。
  二、对《合同法》第214条的质疑北京大学互联网法律中心
  《合同法》第214条规定:“租赁期限不超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。
  租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本条是关于租赁期限的最高限制的规定。
  世界上也有一些国家的法律对租赁合同的最长期限作出了限制。例如日本民法规定,租赁契约的存续期间不得超过20年,如果所订契约比这个期间长的,要缩短为20年,意大利民法典规定,租赁不得超过30年,如果约定期间超过30年或者永久的,则将减至20年。我国《合同法》在立法时借鉴了这些规定。
  一般租赁期限较长的租赁为不动产租赁即房屋租赁,我国现行《合同法》对租赁期限规定最高限制的立法本意是出于协调平衡出租人与承租人双方的利益。商业租赁中,在订立合同时房屋租价

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