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非依法律行为不动产物权变动的登记问题研究
【合作机构】 北京市炜衡律师事务所【合作刊物】 炜衡
【中文关键词】 非依法律行为;不动产;物权变动;事实物权;法律物权
【主题分类】 物权法【刊物年份】 2004年
【期号】 10【页码】 37
【摘要】 非依法律行为不动产物权变动,无论从法理来说还是根据各国的立法例,无需登记即可生效,对于登记实质主义所确立的“登记强迫”来说是一种例外与否定。然而,这种事实物权与法律物权相分离的状况不利于物权交易秩序与安全的维护。为了保护交易第三人,登记制度在非依法律行为不动产物权变动中仍然发挥着重要的作用:(1)新权利人在办理宣示登记之前不得对抗因信赖不动产登记簿而从原权利人处依法律行为取得物权的第三人;(2)新权利人在办理宣示登记之前不得处分有关不动产,第三人亦不能从新权利人处取得该不动产。
【发布时间】 2014.07.01
【全文】法宝引证码CLI.A.24974    
  问题的提出:
  基于物权的特殊性质,自近代以来,各国物权立法无不实行公示原则,即将物权的取得与变动维系于可取信于社会公众的外部表现形式。就动产而言,其公式方法为占有,而对于不动产,将登记作为公示方法则为各国的通例。然而,在具体的制度设计上,由于各国的实际情况和立法政策不同,各国的等级制度确存在着很大的差异。以大陆法系的立法模式考察,大致有登记形式主义和登记实质主义两种。
  登记形式主义以法国法和日本法为代表,指的是登记对不动产物权变更的行为只具有确认或者证明的效力,而没有决定其能否生效的效力。该种立法模式以当事人的意思表示为不动产物权变动的唯一要件,登记对于不动产物权变动只具有证明的意义。登记实质主义以德国、瑞士等国民法典为代表,即不动产物权如依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。这就是说,关于物权的一切法律行为,都必须在具有双方当事人的意思表示一致的条件之外,而且还必须将该意思表示予以登记,并自登记时起该法律行为方可生效。故可以说,不动产登记对于一般当事人具有“强制性”,即德国民法所说的“登记强迫”(Buchungszwang)。
  由于登记形式主义承认不经登记就可以产生不动产物权变动,使得物权变动无任何可以使第三人判断的权利状态外观,让与人在没有登记转让其不动产后,让与人具有将同一不动产重复转让给第三人的机会,因此,一般认为,在交易安全的角度而言,登记实质主义要优于登记形式主义。关于我国的不动产登记制度,由于均分散规定有关法律法规中,因此尚无定论,一般认为,近年来我国的物权立法,已经逐渐摆脱登记的形式主义影响,基本上确立了实质主义登记模式。
  然而,由于社会生活的复杂性,即便是在登记实质主义的立法模式下,在典型的不动产物权变动之外,基于法律行为之外的其它原因引起的不动产物权变动也并不少见。此种不动产物权变动,各国法律一般都不以公示为生效要件,而是根据法律规定或者事实条件的成就直接生效。在登记实质主义的立法模式下,此种不动产物权变动可谓否定不动产登记制度的特例。
  非依法律行为不动产物权变动,包括因法律直接规定,法院判决和强制执行、政府指令,因继承发生的物权变动以及因事实行为发生的物权变动等几种情形。非依法律行为不动产物权变动,一般不经过登记就可以直接发生物权变动的后果。这是因为“近代法中的公示原则,毕竟是一种基于理性考虑之法技术制度。一方面具有使权利关系明了确实之实益,另一方面却也给当事人带来不便。”非依法律行为不动产物权变动正可以弥补上述登记形式主义过于严格,以致不能完全符合社会交易需要的缺陷。此外,此种不动产物权变动,一般直接根据公法上的原因发生,因而具有极强的社会公示性,甚至强于登记制度的公示效力,足以满足物权变动的排他效力的需要。再者,根据继承、事实行为等发生的不动产物权变动,依据法理也只能是在有关事实条件成就时就应当生效。
  非依法律行为不动产物权变动,一般可以分为无原权利人或者法律有意识地排除原权利人的意思表示两种情况。其中,在无原权利人时,无论新权利人是否处分该不动产,都只发生单方或双方之间的静态法律关系,并不涉及到第三人。而在存在原权利人的情况下,则无论是原权利人或者新权利人对该不动产进行了“处分行为”,都将有接受处分的相对第三人的利益牵涉其中,产生根据上述“处分行为”获得物权的人与新权利人或者原权利人之间的对抗关系(详见图示)。此时,物权法不仅要关注静态的法律秩序,同时要关注动态的交易安全问题。新权利人所获物权的对抗性与登记的关系
  笔者首先探讨的是图示中位于左下方的新权利人与位于右上方的相对第三人之间权利的对抗关系。此处所要讨论的问题是,当新权利人基于法律行为之外的原因获得有关不动产物权后,如原权利人又将该不动产予以处分,而第三人出于对不动产权利登记簿之信赖又予以接受时,应当如何平衡新权利人与该相对第三人之间的权利冲突,不动产物权登记制度在其中又应当发挥怎样的作用。
  笔者认为,上述问题的解决,依赖于在一对基本的物权法概念之间的利益衡平,即在事买物权于法律物权两个基本利益之间的比较和抉择。所谓事实物权,指虽未纳入不动产登记而真正权利人实际享有的不动产物权,而法律物权,则指由法定公示方法表征的物权,即由不动产物权登记簿所反映的物权。由此可见,事实物权与法律物权,本来都是法律承认和保护的权利。但是,在它们发生冲突时,法律则必须确定究竟以哪一个权利为保护基准,同时,对另外一个法律不能作为基准的权利,也要考虑对权利人的正当利益的损失如何建立相应的补救措施。而对于法律利益的取舍,应当首先设定一个原则性的标准,然后根据具体情况采取法技术手段对细节进行精密的修正。这是一个由粗调和精调所构成的两步走的过程。
  1、原则的确立:物权公信原则
  物权公信原则建立在物权公示的基础之上,而其功能则有所

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