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长租公寓行业轻资产运营模式风险
【副标题】 ——新派公寓“踩雷”事件启示【合作机构】 北京德恒(深圳)律师事务所
【主题分类】 房地产项目融资
【摘要】 在“租售同权”、“房子是用来住的,不是用来炒的”方针指引下,长租公寓市场呈现爆发式增长,并应运而生不同的商业运营模式和融资路径,新派公寓作为其中知名度较高的创业类运营商获得资本市场青睐并成功发行资产证券化产品,体现了市场对新派公寓优良运营管理能力的认可。但2018年春节期间,新派公寓“踩雷”事件却令我们不能不重视长租公寓运营中深层次的法律风险。
【发布时间】 2018.04.16
【全文】法宝引证码CLI.A.225984    
  一、新派公寓“踩雷”事件的法律争议分析
  2018年春节期间,由于物业产权人变更,新业主欲大幅提升租金,与新派公寓之间商谈未果,新派公寓北京顺义新国展店面临连续超12天强制停水停电,严重危及租户利益。作为国内首单长租公寓资产类REITs--新派公寓权益型房托资产支持专项计划于去年10月11日在深交所获批,目前距离项目发行不足半年,项目危机的暴露背后折射出的是此类“轻资产”运营的长租公寓的底层资产风险。
  据新派公寓出具的《关于新派公寓新国展店承租遭遇不公平待遇并被强制停水停电全过程记录说明》和相关报道,新派公寓在得到北京市顺义区天竺镇政府出具的《关于天禧大厦产业发展意见的复函》(以下简称“《复函》”)批准天竺镇天竺大街12号院天禧大厦(以下简称“天禧大厦”)2栋楼宇用于酒店经营的前提下,于2016年5月与原产权方北京九州隆华投资管理有限公司(下称“九州隆华”)委托的北京腾信科技孵化器有限公司签署《租赁合同书》,租赁期限为12.5年(2016年5月1日至2028年11月30)。运营过程中,运营方新派公寓耗费五六千万元装修费用打造此物业。然而,在装修完毕后不久,却得知物业被查封,原产权方九州隆华因债务纠纷,物业被强制拍卖给新业主北京帝景房地产有限公司,引发了后续租赁合同纠纷。
  新派公寓创始人王戈宏于2018年2月21日深夜在微信朋友圈中发布长文,声讨“中国式”的“买卖不破租赁”在顺义形同虚设,根据《合同法》第二百二十九条,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
  但是该条规定的“买卖不破租赁”并非畅通无阻。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
  根据该司法解释,需要确定租赁合同的时间是在房屋被查封前还是被查封后、被抵押前还是被抵押后;被抵押前、查封前对新业主有法律约束效力,被抵押后、查封后对新业主无法律约束力。目前新派公寓对外公布的信息也没有排除签订租赁合同时标的资产已经被查封的可能性。若情况属实,新业主援引上述法律依据涨租甚至终止租赁合同,都是有法律依据的。而遭此祸端的运营方只能向原业主追讨赔偿损失,而实际上早已“资不抵债”的原业主根本无经济能力赔偿新派公寓前期投入的巨额成本。在当前长租公寓的行业平均利润并不高的现状下,运营方对承租租金成本和装修成本非常之敏感,如果不能妥善的处理这一危机,长租公寓的持续运营将面临巨大挑战。
  此次事件的另一争议焦点在于,若该物业已被抵押或查封,北京市顺义区天竺镇政府如何出具《复函》批准天禧大厦用于酒店经营?新派公寓方对此提出了质疑。若复函涉及特定法人权利义务的行政处理,影响行政相对人的权利或义务,依法应当认定为具体行政行为,具有可诉性。但是倘若复函并未对该物业产权无权属瑕疵作出承诺,则运营方亦不该迷信政府出具的《复函》之保障力。
  诸如此类中国式“买卖不破租赁”,公开司法案例中对在租赁期间房屋产权发生变动的,法院在结合具体查封/抵押与租赁合同时间先后根据该司法解释对具体合同效力作出认定。从司法实践角度来看,如何进一步完善“买卖不破租赁”的合同法原则,梳理基本法、司法解释及司法政策之间的衔接关系,使法律规范去向、法律规范与审判实践之间实现有效统一,也是摆在法律工作者面前的任务。
  二、长租公寓“轻资产”运营模式背后的法律风险
  新派公寓“踩雷事件”绝非偶然,它反映出的是长租公寓“轻资产”运营模式背后潜存的“集体性”风险--底层资产瑕疵及租赁合同履行风险,进而进一步影响住房租赁市场稳定及后续在资本市场的发展。
  根据运营商的资产结构不同,长租公寓运营模式大体可以分为重资产运营和轻资产运营。较之于“轻资产”运营模式,“重资产”运营模式能够从根本上确定产权,维持租赁合同的稳定性。但“重资产”运营模式资本投入巨大、

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