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我国台湾地区不动产登记制度浅析
【作者】 滕杰【合作机构】 北京市京都律师事务所
【合作刊物】 京都律师【刊物年份】 2015年
【期号】 2【页码】 48
【发布时间】 2015.12.04
【全文】法宝引证码CLI.A.217809    
  一、台湾地区不动产信托的信托财产
  因当前理论界和实务界对于不动产信托的定义及范畴仍有不同观点,而这也并非本文论述的重点,为方便论述,本文将不动产信托限定为不动产资产信托,即以不动产作为信托财产而设立的信托。我国台湾地区的法律法规中关于不动产的表述与我国大陆地区有所差异,因此在论述台湾地区不动产信托登记前,有必要对我国台湾地区法律中有关不动产的表述进行确定。
  我国台湾地区《民法》对不动产作出了如下定义:“称不动产者,谓土地及其定着物”,“不动产之出产物,尚未分离者,为该不动产之部分”。由此可以看出,台湾地区《民法》中将不动产界定为土地、土地上的定着物,以及由其衍生出的未分离的部分(如土地上出产的矿石、种植物等)。台湾地区《土地法》对于土地的范畴界定十分广泛,根据其规定,土地不仅包含地面、池塘、湖泊等,还包括土地之上的住宅、官邸、码头等建筑物,涵盖了几乎所有不动产的范畴。此外,台湾地区《土地法》与《土地登记规则》同时规定,其所谓土地登记即土地及建筑改良物(建物)的所有权与他项权利的登记。由此可以看出,台湾的土地登记不仅包含土地的登记,亦包含了土地之上建筑物等的登记。
  因此,台湾地区不动产信托的信托财产即可以理解为其法律所规定的“土地”,该“土地”既包含狭义的土地,也包含了土地之上的定着物、建筑物等其他类型的不动产。如无特殊说明,在下文的论述中将对“土地”与“不动产”两个概念不另作细分。
  二、台湾地区不动产信托登记相关法律法规介绍
  (一)信托法
  台湾地区《信托法》以日本1922年公布的信托法为主要蓝本,参考了英美法国家的相关判例学说,结合台湾社会实情与法律体系,于1995年12月29日完成立法程序,1996年1月26日公布施行,共九章计八十六条。分别对信托财产、受益人、受托人、监察人、信托监督、信托关系消灭、公益信托等事项进行了规范,并确立了台湾信托法重要的立法原则。其中第四条对信托登记作出了规定,而该条第一款则明确规定了“以应登记或注册之财产权为信托者,非经信托登记,不得对抗第三人”。
  (二)信托业法
  台湾地区《信托业法》于2000年公布并实施,其后经历了六次修正,最后一次修正于2015年2月4日公布并施行。《信托业法》主要对信托经营机构作出了规范和限制,规范主体为信托机构、兼营信托业务的银行、证券投资信托事业及证券投资顾问事业等。《信托业法》对以上机构的设立及变更、业务、开展、监督管理等方面均作出了相应规定。《信托业法》明确规定,信托机构所接受的信托财产是依照法律法规应当登记的财产,则须依照有关规定进行信托登记。而《信托业应负之义务及相关行为规范》中对此也有类似规定。
  (三)土地法与土地登记规则
  台湾地区《土地法》于1930年颁布并实施,在之后的几十年中经历了多次修正,最后一次修正于2011年6月15日公布并实施。《土地法》是台湾地区规范土地在内的不动产的重要法律。该法对土地的范围作出了明确说明,并规定台湾地区的土地分为国有土地与私有土地,地政机关是台湾地区的土地主管部门。此外,《土地法》规定了地籍测量、土地登记、土地使用等相关事项,并设立专章规定了土地税的相关内容,具体包括地价税、土地增值税、土地改良税、土地税的减免以及欠税事项。
  台湾地区《土地法》规定了土地登记的内容、程序、费用、数据提供、服务文件以及异议处理等事项,由中央地政机关做出相应规定。而《土地登记规则法宝》即是依据本条规定所制定,对土地登记作出了更加细致、明确的规定,具体规范了土地登记的范围、登记的申请、登记的程序及所需文件,并对各类型的土地登记作出了不同的要求。根据《土地登记规则》的规定,土地登记包括:土地总登记、标示变更登记、所有权变更登记、他项权利登记、继承登记、土地权利信托登记、更正登记及限制登记、涂销登记及消灭登记、其他登记。不动产信托登记的具体细节,则是主要依据《土地登记规则》进行操作。
  三、台湾地区不动产信托登记的含义及类型
  不动产信托登记是指不动产信托设立时,因不动产权利转移至受托人,或进行其他不动产权利处分,而向地政机关申请权利变更的的登记。根据台湾内政部最新修订的《土地登记规则》的规定,其所称土地权利信托登记(简称信托登记),是指土地权利依照信托法办理信托时进行的变更登记。由该规定可以看出,信托设立时当事人办理信托登记,是最为普遍的信托登记类型。除此之外,信托的受托人在管理信托财产过程中,依照台湾地区《信托法》相关规定而取得的不动产,仍应属于信托财产,在进行不动产权利变更登记时,除向登记机关申请一般性登记外,受托人还应在登记申请书上注明该不动产为信托财产,由登记机关进行标注并记载于土地登记簿中,从而达到信托公示的目的。根据现行法律的规定,台湾地区不动产信托登记分为以下几类:
  (一)信托设立登记
  因为信托关系的成立而导致不动产权利需转移或进行其他类型的处分,须

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