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房地产信托产品的风险概要(1)
【作者】 尤杨、蔺楷毅;金杜律师事务所公司组【合作机构】 北京市金杜律师事务所
【主题分类】 信托信贷【发布时间】 2014.05.12
【全文】法宝引证码CLI.A.2229    
  房地产集合资金信托产品是指信托公司从多个委托人(也是“投资人”,相对于单一信托而言)处募集资金,用于与房地产公司合作开发房地产项目,获得收益后支付给委托人作为投资回报的信托计划,常见形式有特定资产收益型、股权投资型、贷款型以及复合型等。
  一、各类房地产信托产品的共同风险
  1、政策风险
  房地产信托作为与房地产行业紧密相关的信托产品类别,需要承受房地产和金融两方面的政策变化。在房地产行业层面,国家不断加强对房地产融资的控制,推进限购、限贷和加快保障房建设,都将加剧房地产企业的现金流困难,增加已接受信托产品的房地产公司的履约风险;在金融行业层面,银监会对信托公司发行房地产信托产品也已经给予高度重视和控制。有消息称,银监会已经下发通知,对房地产信托余额和新增规模前20名的信托公司进行窗口指导。截止目前,已经有中信信托、平安信托、中融信托等20多家信托公司暂停了房地产信托业务。另据央行下属媒体的报道称,工行、建行均发文叫停房地产信托业务,而农行、中行在实际操作层面也已停止房地产信托业务。
  因此,房地产信托在中国是政策导向性很强的信托产品,信托产品设立、执行、终止的每一个阶段都可能受到政策变化的影响。
  2、房地产信托项目的实施风险
  (1)房地产项目本身的潜在风险
  以投资于房地产项目的开发、建设的信托计划为例,房地产开发需要经历取得土地、审批立项、开工建设、竣工验收以及销售等多个环节,在每个环节中都有潜在的风险。如因政策变化或情势变更,开发商无法按计划取得项目有关证照;施工过程中发现重大地质原因延缓工期、增加工程造价;因施工合同发生纠纷、施工质量问题而推迟竣工验收;因项目定位不准,销售情况不理想等等。
  应该说,房地产开发是一项综合性很强的工程,既是商业行为,也是一门实践科学,很难精准的预计风险会隐藏在哪里,什么时候出现,需要投资人和信托公司对房地产行业和具体项目具有一定深度的认识和理解。
  (2)流动性风险
  我国房地产开发商的融资渠道本身就不多(现在更是日益缩减),其主要资产是土地、房产等变现周期较长的固定资产,因此,开发商比较容易出现现金流断裂而引发流动性风险,无法按期支付信托收益,构成重大违约。
  在这种情况下,信托公司通常只有两条路可以选择:继续对项目提供资金(自有资金或另行设立信托计划),或者处置信托财产,回收资金,提前终止信托计划。无论哪种选择,都意味着新的风险和挑战。离婚不离婚是人家自己的事
  (3)增加成本、挪用资金风险
  增加成本、挪用资金是开发商常见的违约行为。项目收益是信托公司向投资者支付投资收益的最重要来源,增加成本和挪用资金都可能导致项目收益减少,影响支付投资收益。信托公司为了防止项目公司违约,往往会采用设立监管账户、按照项目进度划拨资金、向项目公司派驻高管和财务人员、控制项目公司的公章和财务章等方式进行风险控制。
  上述方法确实能够对成本控制和资金挪用问题实现一定程度的监管。但是,信托公司毕竟不是房地产专业机构,从业人员也很可能不具备足够的房地产专业知识和敏感度,所以,信托公司并不能完全识别房地产公司以虚构用款用途、签订虚假合同等方式实施的增加成本和挪用资金的行为。更有甚者,如果信托公司再疏于履行管理人义务、缺乏完善的内控程序,还将可能导致资金监管的更大失控,扩大风险。
 

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