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豪宅迟迟无法入住,业主如何主张权利?
【合作机构】 北京市京都律师事务所【合作刊物】 京都律师
【刊物年份】 2013年【期号】 1
【页码】 44【发布时间】 2013.01.01
【全文】法宝引证码CLI.A.26553    
  [编者:
  京都法律圆桌由所内各专业律师对承办中的疑难、重大影响案件进行集体研讨,以丰富并完善承办律师的办案思路和观点,旨在提高律所承办诉讼案件的质量,真正实现律师“团队作战”。
  团队化的工作机制是京都律师事务所的特点之一。当遇到复杂疑难案件的时候,靠“散兵作战”,“单打独斗”不可能给客户提供优质、高效的法律服务。跨专业团队的专家分析、集体讨论以及资源共享,可以让客户体验到真正的专业服务。这也是京都律师事务所的传统。但尚未形成常规性。“京都法律圆桌”就是将这种传统进行常态化和机制化。
  京都律师事务所主任田文昌律师评价道,“京都法律圆桌”体现了京都律师的理论水平,使得律师们能够将理论和实务紧密联系;各个不同专业的律师的参与讨论,也能从不同的视角丰富办案律师对案件的认识,拓宽办案思路。]
  时间:2012年11月6日
  地点:京都律师事务所大会议室
  主持人:郭庆
  案件承办律师:郭庆、相愫晶
  参与讨论:宝永生、吕志轩、张雁峰、赵岐龙、贾宝军、林敏捷
  案情简介
  王先生于2008年与开发商签订了《商品房预售合同》,购买了两套别墅,房款共计9000万元。合同约定开发商应在2010年12月31日向买方交房,若逾期交付,则每日须向买方支付购房款的万分之三作为违约金。王先生向开发商支付了全部房款。
  2010年12月31日,开发商通知王先生对房子进行验收。王先生在收房现场表示由于地面和墙面均有多处裂缝,且建筑设计存在安全隐患,不同意验收。开发商对王先生指出的问题做了记录,但表示房屋符合合同约定的交付条件,王先生应当收房,即使不予签字认可,也视为已交付。但同时,开发商表示可以按合同约定对房屋内的瑕疵进行维修。
  开发商后来对房屋内的裂缝、渗水印记等进行了简单处理,王先生坚持不予验收,并拒绝交纳物业费。开发商亦未向王先生交付房屋钥匙。现王先生若需要进入该房屋,随时可以要求物业工作人员开门。
  2011年夏季,王先生屋后的邻居在其自家院内挖地下室,导致王先生房屋后院塌陷出大坑,甚至暴露出地下二层的外墙,并导致靠房屋后院一侧墙壁下沉。房屋内靠近后院的墙壁及地面均出现不同程度的裂缝,后门台阶的裂缝尤为严重,宽度约10厘米。王先生找物业处理,物业主持两家业主协商解决,但未达成任何协议,邻家业主只是把大坑填埋好后,再无联络。
  2012年7月,北京几次大雨,导致王先生家地下室严重灌水。
  该小区房屋均为豪华别墅,每座房屋的一层与二层外墙之间都装饰有中式廊檐,但廊檐材质均为大理石,且只使用胶剂粘合,许多业主担心石材脱落会造成人身安全事故。应其他业主强烈要求,开发商自今年下半年开始对所有房屋的外立面进行改造,将大理石换成轻质材料。目前改造工程尚在继续,王先生与许多业主的房屋外面都搭建起脚手架,整个小区一片未竣工的工地景象。
  (房屋现状及受损情况已做了公证,讨论时将展示现场照片)
  争议焦点
  1.该房屋是否符合交付条件?是否应视为已交付?开发商是否应承担逾期交房的责任?(附《预售合同》第11条:关于交付的约定条款)
  2.开发商是否还存在其它违约行为?
  3.对于王先生邻居擅自挖掘地下室导致房屋受损的情况,邻居和物业分别应承担什么责任?
  4.王先生的房屋至今无法正常装修和入住,有开发商、物业和邻居的违约及侵权等多方面原因。如何才能在最大范围内为王先生挽回损失、获得赔偿?
  讨论实录
  (以下记录只是案件研讨过程,不代表律师最终辩护意见)
  郭庆:王先生于2008年与开发商签订了《商品房预售合同》,购买了两套别墅,一套3000多万,一套6000多万,房款共计9000万元。合同约定开发商应在2010年12月31日向买方交房,若逾期交付,则每日须向买方支付购房款的万分之三作为违约金。王先生现在两个房子的购房款已经交齐。
  约定交房的日期将近,开发商发了一个书面通知给他,通知他对房屋进行验收。王先生看了整个房子的情况后提出几点疑虑与意见,一是建筑设计存在安全隐患,再一个是当时地面和墙面有一些裂缝,开发商当场做房屋交接的工作人员做了记录,表示会进行处理。但这份记录没有让他签字,也没有提供复印件给他,现在这些记录都包括哪些内容他也不清楚。总之当时他不同意验收,希望问题解决了以后再来收房。后来再与开发商沟通的时候,开发商表示,这个房子符合合同约定的交付条件,应当收房,如果不签字、不认可视为已交付,但同时仍表示可以按照合同约定对房屋内的瑕疵进行维修。
  后来开发商对房屋内的裂缝、渗水印记等进行了简单处理,在现在交房日期已经过去了两年的情况下,我们进去还会看到那些裂缝依然大量存在,而且非常明显,有些处理属于遮盖性的处理。至今王先生已经支付了全部购房款,但坚持不予验收,而且拒绝缴纳物业费。开发商亦未向王先生交付房屋钥匙。现王先生若需要进入该房屋,随时可以要求物业工作人员开门,开发商也承认王先生是这儿的业主,只不过他手里没有钥匙。
  2011年夏季,王先生屋后的邻居在其

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