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商品房预售登记备案制度探析
【作者】 王秋英【合作机构】 山东柏瑞律师事务所
【主题分类】 房地产交易【发布时间】 2018.01.16
【全文】法宝引证码CLI.A.225253    
  随着我国城市房地产市场的快速发展,“商品房预售登记备案”一词已为越来越多的人所熟知,特别是购房者,他们大多都注意到了房地产主管部门制订的《商品房预售合同》范本中“卖方应于本商品房预售合同生效之日起  日内将该合同向房地产产权登记机关作登记备案” 的约定,而又结合我国“商品房预售登记备案制度”的相关法律规定,这些购房者认为办理了商品房预售的登记备案就可以高枕无忧了,于是放松了对开发商的警惕,但结果却因开发商“一房多卖”而“钱房两空”,而虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定:“买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持”,但实际上预购人举证证明恶意串通是很困难的,况且还存在第三人善意取得的情况,预购方并不能充分地实现法律规定的此项撤销权,其合法权益很难得到维护。因此,我们有必要对上盘放预售登记备案制度的性质与法律效力进行分析。在此,笔者根据自己在执业过程中的办案经历与体会,就商品房预售登记备案的立法背景、性质、法律效力、发展趋势等作一简要探析,以求证于各位同仁。
  一、我国商品房预售登记备案制度的出台及历史背景
  全国人民代表大会常务委员会于1994年7月5日通过、1995年1月1日起施行并于2007年8月20日修正的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”,建设部于1994年11月15日发布、2004年7月20日修改的《城市商品房预售管理办法》第条又进一步规定“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”,国务院于1998年7月20日发布并施行的《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”,以上是我国现行法律法规对商品房预售登记备案制度的规定,这些规定的出台均有其特殊的历史背景。
  我们知道,20世纪90年代我国房地产业正处于起步阶段,有关房地产市场管理的规定还不够完善,很多的制度也尚未建立,由此导致了房地产纠纷的繁杂,“一房多卖”就是一个相当突出的例子。正是由于房地产市场混乱、纠纷繁杂,国家在加快房地产立法的同时,亦加强了对房地产市场的行政监管,其中商品房预售登记备案制度的建立具有较强的代表性。如前所述,我国法律法规对商品房预售登记制度已作了明确的规定,结合其立法时的历史背景,我们不难看出该制度的出台,其目的在于通过对商品房预售合同的管理,对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查,防止“一房多卖”现象的发生,以保护预购人的合法权益,进而维护房地产市场的秩序。可以说,商品房预售登记备案制度建立的立法目的就是为了防止“一房多卖”,维护房地产交易秩序。
  二、我国商品房预售登记备案制度的性质与法律效力分析
  在探讨商品房预售登记备案制度的性质与法律效力之前,我们首先明确一下“商品房预售”的概念。所谓的商品房预售,是指房地产开发企业将尚未竣工的、将来才能交付的、具备法定销售条件的房屋售与买受人,由买受人支付房屋价款的法律行为,由此我们可以看出,预售的对象是期房,是不确定将来是否能够存在的商品房,从物权效力的角度看,其物权变动的方式有别于我们传统意义上所理解的物权变动。
  既然商品房预售的物权变动有其特殊性,那么我国法律所规定的商品房预售登记备案制度是否具有物权性质,又是否具备了物权变动的效力呢?
  其实,一直以

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