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商业租赁合同承租人与房屋实际使用人不一致的司法实务问题
【合作机构】 北京市观韬中茂律师事务所【中文关键词】 商业租赁合同;司法实务
【主题分类】 金融保险【发布时间】 2018.03.13
【全文】法宝引证码CLI.A.225641    
  在笔者代理诉讼案件的法律实务中,于商业租赁领域常遇到房屋租赁合同的签约承租人与房屋实际使用人不一致的情况。在该情况下,首先需要理清的实务问题便是:谁是租赁合同权利义务的真正享有者和承担者。若承租方想要通过诉讼主张权利,是应以“签约承租人”为原告还是以“房屋实际使用人”为原告提起诉讼?相应地,若出租方想要通过诉讼主张权利,是应以“签约承租人”为被告还是应以“房屋实际使用人”为被告?抑或两者均可列为被告?法庭将如何判断与认定?背后所依循的法律精神是什么?鉴于司法实务中对上述问题并无统一规则,甚至存在一些对立的观点,故本文即拟对上述问题进行简要梳理、分析和概括。
  一、相关概念释明
  在诸多涉及到上述问题的司法案例中,对于“房屋实际使用人”,常以“实际承租人”进行表述并进行相应的判断和认定,系因习语用法。事实上,在现成的租赁相关法律规范及司法解释——主要指《中华人民共和国合同法》的租赁合同章节、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》——层面,并无“实际承租人”的概念。仅有《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》提到“物业使用人”的概念。故本文为遵严谨及行文便利,将签订租赁合同的主体称为“签约承租人”,将实际租赁、使用房屋的主体称为“房屋实际使用人”。
  此外,本文所谓商业租赁,是与生活类房屋租赁相对应的一种租赁实践。这两者区别的意义主要是实务性的,即生活类的房屋租赁一般指那些将房屋用于出租给个人或家庭居住使用,而商业租赁一般指房屋出租用于企业或其他组织、个人进行生产经营类商业活动。本文仅对商业租赁中出现签约承租人与房屋实际使用人不一致的情形时的相关问题进行探析。在笔者服务的几家商业载体例如购物中心、商业街、科技园所产生的租赁纠纷中,几乎均遇到过类似情形。
  二、《公司法司法解释三》第二条在适用时产生的争议
  根据《中华人民共和国公司登记管理条例》等工商管理类法律法规的规定,申请办理设立公司登记时,必须向工商管理机关提交公司住所证明或营业场所证明文件。为此,商业租赁的签约承租人与实际使用人不一致的最常见的情形就是,公司的发起人为生产经营目的需要,先行与出租人签订租赁合同,而后以该租赁场所作为经营场所去申请设立公司。由于发起人往往是自然人,他们的身份多只是公司的股东或法定代表人,因此待公司成立后,实际使用房屋的便是公司而不是发起人本身。同时,成立后的公司基于财务管理便利,缴纳租金、物业管理费、水电费等行为都多以公司名义进行,而出租人也基于商业管理便利及财务管理原因,相关费用的收据或发票有时也会直接以公司名义为抬头进行开具,甚至催缴费用通知等,都可能直接冠以成立后的公司抬头并发向成立后的公司。
  这种模式往往便于出租人的商业管理,但与这种基于商业管理便利需求而出现的现象相对应,出租人与承租人在租赁合同的规范性管理方面的意识相对薄弱。这就导致了实践中经常出现的一种纠纷状态:若发生承租人拖欠租金甚至提前解除合同等违约情形,出租人需要提起诉讼时,是应当以签约承租人为被告,还是以实际使用人为被告?还是二者可作为共同被告?若发生出租人违约时,实际使用人是否可以作为原告提起诉讼?
  与解答该问题最相关的规范,是最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三)(法释[2014]2号,以下简称“《公司法司法解释三》”)第二条的规定。该条第1款规定:“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同,合同相对人请求该发起人承担合同责任的,人民法院应予支持。”第2款规定:“公司成立后对前款规定的合同予以确认,或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务,合同相对人请求公司承担合同责任的,人民法院应予支持。”
  尽管上述规定看似明确,但是司法适用实践中还是出现了一些争议和不统一的规则。主要包括:(1)在满足上述规定第2款的情形下,出租人是仍有权选择向签约承租人主张权利而不向实际使用人主张,还是只能向满足条件的实际使用人主张权利,还是可以并行地向签约承租人和实际使用人主张即要求承担连带责任?(2)法院在什么情形下可以认可实际使用人作为原告向出租人主张权利?
  对于上述第(1)项争议,三种不同的观点及其理由分别如下:
  第一种观点认为:租赁合同的签约承租人是作为房屋实际使用人的法定代表人身份或其他受托身份与出租人签订合同,是职务行为、代理行为,故应该由实际使用人承担合同义务。这也是在笔者的法律实务中遇到签约承租人提起的最普遍的抗辩,即签约承租人认为其并未参与租赁合同的履行,不应承担相应的合同责任。司法案例中也有曾支持该观点的情况,例如在上海市长宁区人民法院(2008)长民三(民)初字第845号民事判决中,法院就曾认为:“虽然《房屋租赁合同》系兆城精瑞公司(出租人)与钱宝华、朱建平、姚维孝(签约承租人)所签订,但此后兆城精瑞公司的一系列行为表明,该合同的

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