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小区业主应如何向物业公司正当维权?
【作者】 艾宁【合作机构】 江苏亿诚律师事务所
【中文关键词】 物业管理;业主维权【主题分类】 物业管理与租赁
【摘要】 眼下,大部分小区都选择聘用物业公司的方式来为广大业主提供物业服务。但因为种种原因,导致业主与物业公司矛盾重重,随之就出现业主不交物业费,物业公司拒绝提供物业服务,整个小区公共生活陷入瘫痪的僵局。本文拟就小区业主应如何向物业公司正当维权相关问题进行探讨。
【发布时间】 2019.08.14
【全文】法宝引证码CLI.A.231006    
  

  一、业主拒交物业费需有正当理由

  业主拒交物业费,本质就是在行使合同抗辩权,但该抗辩权是否能够得到支持,根本上要看是否具有正当理由。

  例如:1、房屋虽已竣工但未交付业主,物业费应由开发商承担;2、物业公司未履行物业合同服务责任的;3、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准;4、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。

  重点需注意上述第2、3项内容,因为这两项也是最容易产生纠纷的事由,业主如认为物业公司未履行合同约定的责任或者履行达不到合同约定的标准的,一方面需要在合同中找到明确的依据,另一方面也需要注意及时固定相关证据。比如将物业公司未及时清理小区垃圾或者未及时对公共区域进行维修的情况,进行录像或者拍照,而不能仅单纯通过拒交物业费来进行应对。

  对应的,下列事项即不构成正当理由:

  1、以未实际居住为由,拒交物业费。只要开发商将房屋交付给了业主,物业公司进场提供服务。即便业主不在小区中居住,但由于事实上也享受了物业公司提供的清洁卫生、绿化养护、秩序维护、物业共用设施设备的日常运行及维护等服务,因此仍需缴纳物业费;

  2、以本人未与物业公司签订物业合同为由,拒交物业费。根据《物权法》和《物业管理条例》的规定,业主委员会的决定对业主具有约束力。所以,只要业主委员会同意了与物业管理公司协议中的条款,且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务,就应按照实际发生的服务向物业公司缴费;

  3、业主以物业费应由实际使用人交纳为由,拒交物业费。根据司法解释的规定,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  综上,业主需区分自己拒交物业费的理由是否具有正当性,而不能在事实不充分或者没有任何依据的前提下,仅凭个人判断随意拒交物业费。因为根据公平原则,物业公司提供了服务也有权获得对应的报酬。当业主无故坚持拒绝交费时,物业公司也有权通过法律途径维护自身合法权益,业主败诉后仍不及时履行交纳物业费义务的,可能在执行阶段被列入失信人名单,导致无法乘坐飞机、高铁,或者无法入住酒店的严重后果。

  【法律依据】:

  《物业管理条例

  第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位


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