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建筑房地产业的机遇和挑战
【作者】 林镥海【合作机构】 《中国律师》杂志社
【合作刊物】 中国律师【主题分类】 房地产开发
【刊物年份】 2009年【期号】 1
【页码】 51【发布时间】 2014.02.20
【全文】法宝引证码CLI.A.25772    
  认真分析和研究,并正确把握国际、国内的经济形势,特别是中国目前房地产的宏观调控形势及国务院2008年11月5日发布的进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施,是从事建筑与房地产的专业律师迎接挑战和机遇的前提。
  一方面是恶劣的国际经济形势,在2007年1月,美国爆发了次贷危机,之后,在2007年7月,成为了全球的金融风波;到2008年10月份,华尔街金融风暴导致全球金融危机。目前全球性的金融危机已开始影响全球的实体经济发展,比如通用、福特汽车都在大幅度减产和裁员。
  (图略)
  从次贷危机的发生,到实体经济受损,再反过来进一步加剧金融危机,从而形成了一个恶性循环。什么时候能够走出金融危机,迎来经济发展的复苏阶段,到目前为止还是一个未知数。
  另一方面是国内严峻的经济和房地产形势。我国房地产业是从上世纪90年代初开始发展的,但由于国家宏观政策调控,在1995、1996年的时候,上海到处都可以看到烂尾楼,至1998年房地产业进入复苏时期,2000年的时候进入小小的高潮。而在2002年的时候又有一次调控,到了2004年初的时候,国家接着出台了一系列调控政策,但收效甚微。在经过2005年的调控后,房地产的泡沫被遏制在萌芽状态。但由于市场的杂音不断,政府一度放松了对房地产的调控,至2007年产生了楼价疯涨,房地产泡沫的加深。
  2007年12月,中国人民银行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,房地产流动性资金贷款一律停止。加上2008年的国际、国内的经济形势,房地产的销售形势,房地产业的严峻程度是前所未有的。目前房地产主要存在两个问题,一个是银行的贷款,还有一个是销售的问题,两个资金来源都被切断。被房地产业界人士称为整个行业正在经历“寒冬”。
  根据国际和国内的形势,对于从事建筑、房地产的专业律师而言,挑战是前所未有的,机遇同样也是千载难逢的,而且是机遇大于挑战的年代。所以,我们专业从事建筑、房地产的律师应该抓住这千载难逢的契机,主动去破解建筑、房地产企业目前所碰到的实际困难,帮助他们走出困境。主要应该从以下几个方面着手。
  (一)主动地、积极地深入房地产企业、施工企业调研、交流,达成共识,发现目前房地产企业、施工企业存在的困难。
  我们律师事务所从2008年7月份已经开始对房地产、施工企业进行调研、交流。在全球金融危机爆发之前,也就是2008年7、8月份的时候,大家都认为,现在的企业在1998年的亚洲金融危机之后,经过10年的发展,大部分企业已经完成了原始积累,并且成为房地产业和建筑业的航空母舰,大部分企业资产都超过5个亿,有的超过50个亿甚至上百个亿,资不抵债的情况不太可能会发生。所以,这次危机不太可能像1995、1996年的房地产危机那样。但是到2008年9月中旬的时候,一部分企业家已经发现了这次危机的严重性。这是一场建国以来前所未有的危机,它将不是一个简单的资不抵债的问题,而是一个由于各种因素导致资金链断裂的问题,正如《破产法》所规定的,衡量破产的标准是企业到期不能偿还债务,而不是一个资不抵债的问题。当然,也有企业有不同意见。我们律师事务所经过几个月的调研,发现目前的房地产企业存在以下三种情况。
  第一种情况,有的企业认为寒冬即将过去。理由是国家两次对房地产市场政策的出台,说明政府已经开始救市,房地产调整的力度已经到位。
  第二种情况,大部分企业通过和我们研究、交流达成共识,认为这次危机寒冬刚刚开始,严冬在2009年的6月到年底。理由是国家出台的政策并非是房地产企业所期待的利好政策,特别是银行对于房地产流动资金贷款仍未松动。而且,部分企业已经主动行动起来,抵御风险。谨防骗子
  第三种情况,是部分企业在自行判断目前的经济形势和房地产形势后,主动和我们律师事务所联系,希望通过律师和企业共同的努力,来研究和破解目前企业所面临的困难。
  从我们对以上三种律师事务所调研的情况来看,要解决目前建筑、房地产企业遇到的困难,我们首先要解决一个认识上的问题;要和建筑、房地产企业达成一个共识,这个共识就是房地产业的寒冬刚开始,春天尚未降临。从政策上关注房地产业春天的来临,要密切关注银行对房地产流动资金贷款的松动。
  (二)要解决房地产企业、建筑施工企业的实际困难,帮助他们走出困境。
  1、深入房地产企业,调查目前各顾问单位的项目开发、建设数量,根据各企业的不同实际情况,提出破解难题的方案。
  目前房地产企业由于销售不畅和无法办理银行贷款的双重资金压力,导致出现资金链断裂的危机。同时,由于房产价格较之前几年出现一定幅度的下跌,存在资产缩水的问题,原本认为不太可能发生的资不抵债情况,由于上述因素,可能也会出现。为了降低风险,可以从以下几个方面着手:(1)对于尚未开工或正要开工的楼盘,与房地产企业一同谨慎研究,在中央政策未明朗之前,告知房地产企业没有开工的应暂缓开工,已经开工的,则应缩小规模,尽量减少资金投入,降低投入无法收回的风险。(2)指导房地产企业加强应收款的管理。俗话说,现金为王,律师应协助房地产企业的财务部门理清应

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