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开发商“首付分期”销售商品房的法律风险及其防范
【作者】 周志芳【合作机构】 上海市建纬律师事务所
【主题分类】 房地产交易【发布时间】 2017.11.13
【全文】法宝引证码CLI.A.224618    
  随着房地产市场在各地出现了下跌的情况,据不完全统计,全国已有20多个城市出现“零首付”或“首付分期”促销楼盘,多家知名房企推出首付分期等方式,也有不少深圳开发商推出此种分期首付营销方式。
  1、首付分期的涵义界定
  首付分期是指开发商与购房者签约时,购房人在开发商的协助之下,通过向开发商或其他主体借款,获得首付款项,以满足了相关政策及银行贷款的要求,通过办理银行贷款手续完成购房,购房人只要支付首付款的一部分,并在一定期限内付清首付款的一种商品房销售方式。
  2、首付分期与虚假交易情形下的“零首付”之间的区别
  在2008年深圳房地产处于低潮的时候,也曾经出现零首付购房,并曾经引发了号称“深圳断供第一案”的漾日湾畔断供案,不过当时的“零首付”主要是采取虚构商品房交易关系套取银行贷款的方式进行,名义购房人并非真实的购房人。在“漾日湾畔断供案”中,法院认为,名义购房人没有支付购房首期款和定金,开发商未交付房屋给尹莉,而是把涉案房屋另出卖并交付给实际购房人使用,开发商与名义购房人签订买卖合同的目的是获取银行抵押贷款。法院认定开发商与名义购房人的买卖关系是以合法形式掩盖非法目的的虚假买卖关系,根据合同法的规定应认定该合同无效。
  分期首付与上述在2008年出现的以虚构交易关系的“零首付”不同,主要体现在是否存在真实的商品房买卖关系,在分期首付中,购房人有实际的购房需求,并且最终承担房款支付义务,在2008年的“零首付”中,并不存在真实的交易关系,其目的是套取银行贷款,上述区别直接影响到对于法律关系效力的认定。
  3、首付分期的法律效力认定
  在“首付分期”销售模式中,一般存在以下两种法律关系:
  1)开发商与购房人之间的商品房买卖合同关系;
  2)开发商或开发商指定单位与购房人之间的首付款借款合同关系。开发商指定单位一般为开发商的关联企业或者与开发商有合作关系的财务公司,若开发商的合作关系的财务公司作为借款主体,一般都会要求开发商对借款承担保证责任。
  关于开发商或开发商指定单位与购房人之间的首付款借款合同关系的效力问题,根据《最高人民

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