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经济适用房上市交易需要注意哪些法律问题?
【作者】 艾宁【合作机构】 江苏亿诚律师事务所
【中文关键词】 经济适用房;上市交易【主题分类】 房地产交易
【摘要】 近年来,城市商品房价格持续走高,部分购房人又有较为紧迫的购房需求,为了解决这样的矛盾便将目光对准了价格相对便宜的经济适用房,但鉴于经济适用房的特殊性,买卖双方极易产生争议。
例如:近日,笔者接受一起咨询,卖方因家中房屋拆迁获得位于南京市的经济适用房一套,随后将该房屋出售给买方,买方已按合同约定支付了主要购房款并实际占有使用该房屋。当双方准备办理过户登记时,由于市场行情上涨,卖方要求买方加价10万元,否则不予配合办理过户登记手续,双方争议由此产生。
本文拟围绕本案中所涉及的法律问题,结合江苏省及南京市相关规定进行研究。
【发布时间】 2019.08.14
【全文】法宝引证码CLI.A.231003    
  

  一、经济适用房概述

  (一)经济适用房定义及特征

  经济适用房是指由国家批准,在免除土地出让金的基础上,并给开发商一定的信贷优惠,由开发商建立的提供给中低收入阶层的保障性住房。由国家各级政府招募房地产开发公司或者集资建房单位修建,以微利(一般以3%)的利润向城镇中低收入群体出售的半商品性住房。它是具有社会福利性质的住房,其目的是解决中低收入群体的住房困难问题。经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征:经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。

  (二)经济适用房的交易条件及依据

  鉴于经济适用房“半产权”的性质,从国家到地方,对于经济适用房的交易都有相关限制。第一个方面由于经济适用房的土地性质一般为划拨,因此进行转让交易时需要经过政府审批。

  (《中华人民共和国城市房地产管理法》四十条第一款)

  另一方面,自首次购得经济适用房起5年内为限制交易期,限制交易期满后方可上市交易但需向政府交纳土地收益等费用。

  (《经济适用住房管理办法》三十条、《江苏省经济适用住房管理办法》二十七条、《南京市经济适用住房管理实施细则》四十二条)

  需要特别注意的是,南京市对于5年限制交易期的起算点,是以购房发票记载的时间为准。另外,征地拆迁补偿取得的经济适用住房、经济适用住房项目中的产权调换房上市的,免交收益,土地性质仍为划拨土地。

  (《关于贯彻《南京市经济适用住房管理实施细则》、《南京市廉租住房保障实施细则》的若干规定》二条、第条)

  二、经济适用房买卖合同的相关问题

  回到本文开头的案例,假设双方争议上升到诉讼阶段,卖方最可能采取的诉讼策略为主张双方所签订的《经济适用房买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定,应当属于无效合同,故卖方无义务将案涉房屋过户给买方,且有权要求买方将房屋返还。针对卖方的主张,需从两个层次进行分析,第一,双方签订的《经济适用房买卖合同》的效力;第二,卖方是否有权进行加价。

  (一)《经济适用房买卖合同》的效力

  《经济适用房买卖合同》不违反效力性强制性规定,应属合法有效的合同。根据司法解释的相关规定,只有违反了效力性强制性规定,才会产生合同无效的法律后果。但国家层面的法律、部门规章和地方政府规章是对划拨土地上房地产转让进行限制及规定,要求当事人履行相关手续,但未绝对禁止划拨土地上的房地产转让,也未规定违反该规范的后果将导致合同无效,因此经济适用房5年内不得转让交易应当属于管理性强制性规范。

  且本案所涉及的经济适用房是卖方通过拆迁安置获得的,虽然该房屋也属于经济适用房,但并非用于解决城市低收入家庭住房困难的房屋,因此,案涉房屋的交易不对城市低收入家庭的住房权益构成损害,不违反损害社会公共利益的效力性强制性规定。所以,本案中双方签署的《经济适用房买卖合同》应为有效的合同。

  (参考案例:最高人民法院(2015)民申字第3336号,江苏省高级人民法院(2016)苏民再237号)

  (二)卖方是否有权进行加价

  卖方无权要求加价,且应当配合买方办理过户登记手续。首先,双方签订的合同是基于双方真实意思表示,属于合法有效的合同,市场行情变化属于正常的商业风险,继续履行合同并不会导致当事人之间的利益显失公平,卖方以此为由要求加价,不符合现行法律规定也违反了诚实信用这一基本的民事法律原则,不应得到支持。其次,配合办理过户手续是房屋买卖交易中重要的合同义务,买方已按约支付大部分购房款且实际占有房屋,而且案涉房屋已符合办理过户的条件,卖方有义务按照合同约定配合买方办理房屋过户手续。

  (参考案例:江苏省高级人民法院(2012)苏民申字第232号)

  三、结语

  虽有上述案例支持,但现实中对经济适用房买卖合同的效力问题争论依旧十分激烈,本省乃至本市法院同案不同判的例子比比皆是。部分法院坚持认为经济适用房具有社会公益性质,限制交易期内擅自买卖,属于损害社会公共利益的行为,违反了法律效力性强制性规定,因此合同应属无效。

  笔者认为对经济适用房买卖合同的效力不能一概而论,而应该结合案件具体情况进行区分。

  对于家庭生活困难,且没有其他住所的人群,政府经过严格程序将经济适用房出售给此类人群具有协调社会矛盾,维护社会稳定的目的,具有公共利益性质,因此,此类人群进行经济适用房交易时,应严格遵循法律法规及政策的规定,否则将与经济适用房制度所保障的法益相悖,将此类尚不具备上市流通条件的经济适用房买卖合同认定为无效是具有合理性的。

  对于通过拆迁补偿等情况获得经济适用房的人群,其所获得的经济适用房具有更多的补偿性而非社会公益性,双方当事人就购买此类经济适用房所订立的合同应认定为有效,只是需在限制交易期届满后,按照政策规定向政府足额交纳土地出让金等收益后才能办理过户登记手续。进一步说,希望政府


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