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房屋买卖未过户,征收补偿应归谁
【作者】 艾宁【合作机构】 江苏亿诚律师事务所
【中文关键词】 房屋买卖;过户;物权;征收补偿【主题分类】 房地产交易
【摘要】 近年来国内房地产市场火爆,伴随而来的就是层出不穷的各种房屋买卖合同纠纷。
近日,笔者接受一起咨询,基本案情如下:2000年初,卖方将从单位购得的福利房以当时市场价卖给了买方,买方支付购房款后一直实际占有并使用该房屋。鉴于种种原因,买卖双方一直未办理过户手续。现该房屋即将面临拆迁,而按照现行国有土地上房屋征收法律法规的规定,一般是由产权人获得征收补偿款,买卖双方对于征收补偿款的归属问题无法达成一致,于是买方起诉卖方,要求卖方按照合同约定履行协助过户义务进而可获得征收补偿相关利益。
本文拟结合案件具体情况就涉及的相关法律问题进行探讨。
【发布时间】 2019.08.13
【全文】法宝引证码CLI.A.230981    
  

  一、房屋买卖合同应为有效

  在咨询过程中,卖方拟在庭审过程中主张双方签订的房屋买卖合同无效。按照这个思路首先得看当初合同签订的具体情况,通常有下列四种主要的签署形式。第一,房屋买卖合同仅有夫妻一方的签字;第二,房屋买卖合同有夫妻双方的签字,但其中一方的签名为其配偶代签;第三,房屋买卖合同有夫妻双方的签字,且均为本人签署;第四,房屋买卖合同有夫妻双方的签字,但均非本人签署。

  针对第一种及第二种情形,根据《买卖合同司法解释》第3条的规定,即便是出卖人在签署合同时对标的物没有处分权,合同也是合法有效的,如卖方无法履行交付标的物的义务,买方可向卖方主张违约责任。而本案中涉及的房屋属于夫妻双方共同共有的财产,夫妻一方至少对于房屋拥有部分处分权,因此在这两种情形下的合同也应是成立并有效的。针对第三种情形,房屋买卖合同基于买卖双方真实意思表示,不违反国家法律法规强制性规定,应属合法有效。针对第四种情形,卖方只有在庭审过程中引入司法鉴定,才能证明签名不是夫妻双方本人签署的,但结合案件实际情况这并不一定足以起到推翻合同效力的作用。首先,案涉房屋已由买方实际占有达19年,在此过程中卖方未向其主张过交还房屋;其次,买方按照合同中约定的金额向卖方支付了购房款,履行了合同的主要义务;最后,房屋买卖属于要式法律行为,即要求进行房屋买卖交易必须签署书面合同,即便本案中涉及的房屋买卖合同中卖方的签字非本人签署属于无权代理,但结合常理及案件客观情况,法官有可能认定卖方已对签字行为进行了追认,进而认定合同有效。

  综上,笔者认为本案中的房屋买卖合同应属有效(参考案例:(2018)陕07民终1095号)。

  二、诉讼请求应为继续履行合同义务

  关于本案诉讼请求应当确定的问题。即便买卖双方签订的合同是合法有效的,但不意味着案涉房屋的物权已经发生变动,《物权法》第9条规定:

  “不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”

  此外《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第20条规定,因卖方未依约定办理过户登记,买方提起确权之诉的,法院应当行使释明权告知其应当变更诉请为请求继续履行合同义务。

  综上,本案的诉讼请求应为买方请求卖方配合履行将房屋过户到其名下的合同义务。

  另外,买方请求卖方协助过户是否适用诉讼时效也是个值得探讨的问题。目前关于办理过户手续请求权是否适用诉讼时效的问题至今仍未出台明确的法律或者司法解释加以规定,对于该项请求权的认定存在两种意见,一是认为该请求权是债权请求权,适用诉讼时效的规定。二是该请求权有物权请求权性质,基于物权请求权的原理,其不受诉讼时效的限制,笔者赞同第二种观点。本案中,买方已付清购房款且房屋已实际交付。房屋转移给买方占有,占有是一种事实状态,在法律上合法的占有应当予以保护,加之占有是所有权权能之一,因此买方实质上已经对房屋享有物权。此时请求卖方办理权属登记则具有物权请求权性质,依据物权请求权的属性来看,买方依约付清购房款并合法占有房屋后,请求卖方协助办理房地产证不应适用诉讼时效的限制。

  三、征收补偿权益应归属于买方




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